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  • 稳健发展 历阶而上 —— 回顾奋斗者的2019

    稳健发展 历阶而上 —— 回顾奋斗者的2019

    2019年,房地产资金、土地、销售,都在面临着政策调整和市场波动的挑战。告别过去粗放的经营模式,找到适合自己的发展路径,成为房企们,尤其是中小房企的必修课。过去,不少房企涌向三四线城市投资拿地寻找发展机会,被今年下行的市场重创,百强房企销售增幅不到7%。在市场整体低迷的环境下,曾经名不见经传的新希望地产却始终坚持扎根中心城市,逐渐站稳脚跟,表现十分亮眼,全年销售额超700亿,同比增长率超100%,也是TOP50房企中,增长率最高的一家房企,远高于今年整体行业水平。从历史来看,这种跨越式的增长其实只是新希望地产发展的常态。据公开资料显示,新希望地产2013年全年销售额仅19亿,6年时间业绩增长近40倍。新希望集团,中国最优秀的名营企业之一,成立37年来,在农牧主业突出的前提下,形成了“食品·农牧”“乳业·快消”“房产·文旅”“金融·投资”“生态·环保”“大消费及医疗健康”六大产业板块,作为新希望集团六大新赛道之一的新希望地产,秉持集团稳健发展基因,始终坚持适度规模,创造性地提出了“科学周转”,对“投、融、回”进行一体化管控,以销定投,保持着良性的经营。最火眼金睛的金融机构用利率为新希望地产投票,2019年最新一期公司债票面利率仅4.85%,这在民营房企中是非常罕见的。新希望地产在下行市场上,依旧保持原有的发展节奏,快而稳地穿越周期,已经成为行业内非常值得研究的经营样板。总结过去,可以清晰地看到传承自新希望地产的经营体系,坚定执行聚焦城市、聚焦区域、聚焦产品、聚焦人才的聚焦战略,以“产品为根·客户为本”为宗旨,建设严密完善的风险管控体系,是达成2019优异成绩的直接原因。围绕四个战略聚焦在小跑中稳健前行城市聚焦,深耕新一线和强二线城市2020年房地产市场整体承压,结构性市场的优势却更加凸显。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群,受城市发展阶段、因城施策及城市规划利好等因素的影响,价格支撑度高,改善型需求释放,占据我国房地产市场五成份额。这种结构性特点,与新希望地产全国项目布局完全重合。这充分证明了,新希望地产长期深耕新一线和强二线城市投资策略的前瞻性和正确性,2019年单盘产值近20亿,全盘资源去化率超50%,大大领先行业水平。新希望·澄品101单盘销售额超100亿,成为全杭州年度单盘销冠;新希望·拥潮府五开五罄,成为奥体拥江双地铁红盘。杭州、温州、嘉兴、成都、南宁、昆明等城市多个项目开盘即售罄,拿下多个销冠。区域聚焦,关注城市热点板块除城市选择聚焦外,新希望地产认为,只有聚焦一个区域,对区域的政策、开发流程和供应商等的理解才会更深刻,自身的管理成本能够大幅降低,实现更有效的品牌联动。而核心区域更好的客群基础,也有利于企业的良性发展。目前新希望地产在杭州的8个项目,其中有7个都集中在经济最活跃的萧山区,走出萧山后,新希望地产瞄准余杭区,现已拿下2宗地块。苏州公司三子落吴江,宁波公司扎根鄞州区,连续开发五个项目后,才走出鄞州布局慈城。对于新进城市的选择,新希望地产要进行两年以上充足的城市研究和发展部署,在完全符合投资策略的情况下才选择进入,因为只有对城市深刻的理解,才会为每一块土地带来真正优质的产品。近五年来,新希望地产保持每年新进1-2个城市的节奏,2016年首进宁波,2017年首进苏州和嘉兴,2018年首进杭州和重庆,2019年首进南京、武汉、佛山,这样城市的项目都是新希望地产参加上百次土拍后以低溢价获得的,是遵循城市布局节奏坚定稳健投资策略最好的诠释。截止2019年年末,新希望地产新增货值超千亿,为未来两三年的发展储备了充足的货源。新希望地产全国项目布局图产品聚焦,专注高端改善市场新希望地产自诞生之初,便专注高端改善产品,孵化推出天系、锦麟系、锦官系、锦悦系四大产品系。天系产品以“天际城市会客厅”为建筑理念,在城市核心打造天际标杆豪宅,对地块的要求极其严苛。抱着不辜负城市发展的雄心,首个天系产品“新希望·D10天府”在有着“西部华尔街”之城的东大街诞生。这个从亮相起就受到全国关注的网红项目,自亮相起即引起全国同行关注,接待同行参观超4000组,成为全国豪宅看房团成都打卡点。凭借其229米的天际高度,成为2018年“中国建筑新地标”唯一获奖住宅产品。开盘3月实现15亿产值,成为西南豪宅销冠。(成都)新希望·D10天府锦麟系是新希望地产主推的高端明星产品,为城市居民打造一座城市的度假庭院,至今在全国已有20余个项目落地,获得了“中国房企产品品牌十强”荣誉。从西南大本营、环沪城市群到环渤海城市群,均有锦麟系产品呈现,且所到之处,大受市场欢迎。杭州新希望·锦粼府六开六罄,苏州新希望·锦麟九里创“苏州最快清盘”记录,沈阳新希望·锦麟河院1小时去化95%,创楼市别墅销售传奇。新希望地产对产品的重视已经得到了行业的认可,获得年度大奖(成都)新希望·锦麟府(杭州)新希望·锦粼府人才聚焦,重视内生性培养在文化建设上,新希望地产以“健康新希望、奋斗新希望、幸福新希望、责任新希望”为指引,在健康保护,人才培养、员工福利、公益活动四个方面做出了很多努力。划拨专款支持员工锻炼,利用集团产业资源开展年货节,关注员工的幸福度、满意度,让大家真切的感受到身为新希望地产员工的自豪感、归属感。在总裁张明贵的亲自带领下,新希望地产主动承担社会责任,就积极参与到公益事业中去,形成“希望爱行”捐资助学和“暖冬行动”贫困帮扶两大主力公益项目。而作为完全在新希望培养体系下成长起来的奋斗者代表,80后总裁张明贵非常重视内生性人员成长和内部文化体系建设,坚持自主培养和年轻化战略,通过“求实学院”“强将计划”等内部培训体系,保持和所有年轻的高管达成思想上和战略上的一致,实现对新希望文化的高度认同。所以,新希望地产的城市总经理,清一色来自总部培养,没有一个是挖同行墙角,也都非常年轻。新希望地产的总部,刻意做得比行业同等规模的企业要大、人员要多,一是新希望地产实行的是总部到城市公司的两级管控,二是总部除了做管理的发动机,还要担当人才的蓄水池。新希望地产每新进一个城市,从城市总经理到人力、财务、成本等条线负责人,全由总部下派,总部的高素质管理者和价值观直落到一线,一线则专心搞生产。城市公司对总部价值观的高度认同、上下一盘棋,这种模式兼顾了企业短期和长期的持续健康发展。新希望地产校招生活动现场坚持「产品为根·客户为本」宗旨践行精致绿色价值观严控产品品质,做好做强一把手工程新希望地产总裁张明贵曾对媒体表示,“只要涉及到产品,无论是建筑、精装,我本人都会亲自去审核,产品品质是房企服务消费者的生命线”。所以,在新希望地产内部,产品品质的把控是一把手工程,张明贵是量级最高的“产品经理”。在新希望地产独创的“科学周转”体系下,本着“品质不为成本让步,品质不为进度让步”的原则,打造项目。明确规定在景观、精装等客户敏感点,一定付出比同区域竞品更高的成本。在一把手亲自管控的高压下,产品禁得起市场的考验,成为新希望地产发展的“三条红线”之一,形成了严苛的项目质量管理体系,通过“品质五大军规”和标准化流程,解决品质项目的打造和全国项目品质整体提升的问题。首先,新希望地产反对一成不变的硬性标准化模式,每一个项目都会根据当地特度的文化背景、生活习惯进行因地制宜的创新;在产品打造上以客户使用的空间、景观和生活舒适为尺度;建立设计研究院,对材料工艺、立面选材、楼顶打样等进行前置的实体研究;坚持做售楼部示范区实景化,倡导客户“所见即所得”;重点推行样板先行,在景观、外立面、公共区域等客户敏感点和机电、防水等隐蔽工程都会做样板“试验区”,通过实践确定外立面颜色和造型,景观绿化通道防水材料等。但是打造一个样本容易,如何把经验复制到全国,却是行业共同的难题。新希望地产通过精细化的管理和标准化的流程,来解决全国项目品质整体提升的问题。在内部,大运营联合总部各专业组成专项检查小组,对全国项目进行全周期停止点检查;从外部,邀请业内权威飞检专业机构,对项目的质量、安全、材料、实测实量等方面进行全方位“体检”,为新希望地产带来行业一线的管理经验和市场最科学的检测方法,倒逼项目自身和供方团队以更高的标准进行项目建设。经过上述品质管控监督体系,项目的交付自然水到渠成,获得了客户的认可,2019年新希望地产准业主满意度单月最高分值达到96分,率先达到标杆房企水平。。新希望·白麓城荣御府规划以跃层、洋房、叠拼别墅、高层、小高层等多元化产品落户中央绿轴,以极具美学价值的配色和复杂的工艺,打造出非凡质感与观感。新希望·白麓城交付实景图新希望?立体城悦江台,设计参考华尔道夫酒店设计风格,墙面采用意大利木纹石材,地面使用大理石水刀拼花,一寸一厘,精雕细琢。除此之外,圣堡兰灰大理石、山水纹夹丝玻璃、不锈钢窗花屏风、软膜天花吊顶……每处细节,都让业主们尊享“低调的华丽”,园林绿化行云流水,入户大道宽敞平坦,树上风铃随风奏乐,悦江台的幸福回家之路,由此开启。以客户满意为核心,服务能力全线升级毫无疑问,客户的满意和认同已经成为房地产竞争的下一个战场。在张明贵看来,未来地产行业谁能走得更远,核心还在于是否能赢得客户的认同、尊重和肯定。鼎盛物业在2019年初更名为新希望服务,把客户服务的重要性提到了新的高度,不以经营为主要的考核指标,把80%的权重,放在了考核业主满意度。2019年,新希望服务在社区活动设计上颇有建树,形成“希望小镇”“九九节”等独创的业主活动IP。除物业服务能力提升之外,新希望地产对开发板块的城市公司总经理也提出了新的挑战,将客户满意度的考核权重提升到了30%,建立了业主开发日,400电话投诉等机制,在“长安剑”行动指引下,全国客户满意度得到大大提升,同比去年提升了20分。新希望服务“九九节”活动现场新希望服务“希望小镇”活动,穿越5座城市,覆盖2万余名业主严控系统性风险,穿越行业周期。再次回顾新希望地产2019年取得的成绩,除战略宗旨的正确性,完善的风险管控体系也是支撑新希望地产在下行市场中依然实现了2倍增长的重要原因。其根本原因在于,新希望集团对新希望地产的发展没有规模要求,使得新希望地产有足够的空间从容地应对行业周期的挑战,持续稳健发展。拿地能力,是房企风险管控的核心能力。可喜的是,到目前为止,新希望地产没有一宗地块亏损,这是新希望地产拿地投决机制发挥长效作用的成果。新希望地产从没有激进地看待过房价增长预期,基本在市场冷静后或火爆之前拿地,拍下的所有地块都成功避开了市场的高位,从来没有拿过单价地王。新希望地产在内部有严格的立项会、投决会,超限价的地坚决不拿,有缺陷的地坚决不拿,偏远的地坚决不拿,三四五线城市不考虑。经新希望地产内部统计,投决委员会上,对每个项目的分析均在1小时以上,汇报超100块土地,公司才会谨慎的拍下1块,百里挑一是新希望地产拿地的常态。以销定投,实现投、融、回完美平衡。新希望地产是新希望集团旗下的子公司,传承着集团的做事文化和控制风险等优良基因。所以,既定的获地计划都是在严控安全风险的边界下,以资金“投、融、回”的动态平衡倒排推进,把拿地金额控制在销售回款的60%以内,资金负债率、现金短债比都控制得很好,完全是在坚持稳健发展战略下进行的布局。事实上,新希望地产每年的销售回款多年来均达到90%以上,企业自身健康的经营情况,有力地支撑了资金成本的终端价格,新希望地产最新一期公司债票面利率仅4.85%,在民营企业中优势明显,预计2019年现金流情况还将得到更大的优化。成功并非偶然,从战略、宗旨、风险管控全面剖析新希望地产,不难发现,新希望地产能够取得2019年的成绩,是深入思考后,坚定不移执行稳健发展战略聚焦的必然,是“新希望模式”发挥长效作用的结果。可以预见的是,未来新希望地产还将持续保持良性增长,成为行业内发展的经典案例和模仿对象,在行业洗牌的变革中,乘东风而上。

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  • 2019年商品房销售额再创历史纪录!这一关键指标2年首次反弹

    2019年商品房销售额再创历史纪录!这一关键指标2年首次反弹

    国家统计局今日公布的最新数据显示,2019年,房地产多指标增速回落,其中,房地产开发投资增速连续3个月回落;商品房销售额虽接近16万亿,创历史新高,但增速回落;商品房销售面积更是在仅维持了2个月正增长后再次转负。值得注意的是,2019年,全国商品房待售面积比11月末有所增加,这是库存自2017年3月以来首次出现环比增长。业内人士认为,这意味着,自2016年3月以来的持续去库存走到了终点,市场供应关系逆转。从新房销售面积看,2018年很可能是历史大顶,预计2020年,新房销售面积或继续下跌3%左右,开发投资和新房销售额增速可能继续回落,库存有所增长。商品房销售额创新高,增速明显回落国家统计局的最新数据显示,2019年,商品房销售额159725亿元,同比增长6.5%,增速比1~11月份回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点。这也是该指标增速自2019年7月保持上涨趋势以来再次回落。从商品房销售面积来看,2019年为171558万平方米,同比下降0.1%,1~11月份为增长0.2%,上年为增长1.3%。在保持了连续2个月正增长后,商品房销售面积累计增速再次转负。不过,从商品房销售额绝对值来看,2019年已经接近16万亿,而2018年为14.9万亿,刷新历史记录,但也未突破16万亿。结合已公布业绩的房企销售情况看,券商中国记者统计,2019年销售十强房企(11家)总销售额约为47587.73亿元,占全国商品房销售额的29.8%。(注:因碧桂园只公布了权益销售额,所以其数据按克而瑞研究机构公布的全口径销售额计算。另外,因华润与龙湖销售额相同,并列第十,所以统计数据为11家房企)尽管全年整体销售额再创新高,但增速明显放缓,2019年商品房销售增速为6.5%,而2018年为12.2%。从销售十强房企看,2019年,除万科、绿地销售增速低于6.5%外,其他房企增速均高于6.5%,但与自身2018年的增速比均有下滑。其中,下滑比较明显的有绿地(由2018年的26.4%下滑至2019年的0.1%)、新城(由2018年的74.82%下滑至2019年的22.48%)、世茂(由2018年的74.8%下滑至2019年的48%)、华润(由2018年的38.5%下滑至2019年的15%)。不过,世茂虽然下滑较多,但增速仍是十强房企中最高的。多指标增速回落,库存两年多来首次止降反弹除了商品房销售面积和销售额增速回落外,房地产开发投资等增速也继续回落。数据显示,2019年1~12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1~11月份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点。该指标增速已经连续3个月回落,整体看,自5月以来保持了下降趋势,并回落至个位数。2019年,房屋新开工面积227154万平方米,同比增长8.5%,增速比1~11月份回落0.1个百分点,比上年回落8.7个百分点。2019年,房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,同比下降11.4%,降幅比1~11月份收窄2.8个百分点,上年为增长14.2%;土地成交价款14709亿元,同比下降8.7%,降幅比1~11月份收窄4.3个百分点,上年为增长18.0%。值得注意的是,2019年末,商品房待售面积49821万平方米,比11月末增加600万平方米,比上年末减少2593万平方米。对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,这是全国商品房待售面积自2017年3月以来首次出现环比增长,这意味着自2016年3月以来的持续的去库存终于走到了终点,市场供应关系逆转。他预计,2018年很可能是销售面积的历史大顶,2020年新房销售面积会继续下跌,跌幅在3%左右。贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,供需关系变化,市场下行趋势显著。“2019年开发投资出现了8个月的连续下滑,销售面积9个月为负,且商品住宅待售面积出现了45个月以来的首次增长。土地购置面积出现了10%以上的下滑,幅度同比回落超过25个百分点,一方面来自于融资环境的收紧,更大的原因则是销售下行、库存增长的趋势下,企业缺乏拿地信心。基于此,我们认为,2020年开发投资和新房销售增速可能继续回落,库存有所增长。”他说。另外,从房企到位资金指标来看,2019年的增速有所反弹。数据显示,2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%,增速比1~11月份加快0.6个百分点,比上年加快1.2个百分点。其中,国内贷款25229亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58158亿元,增长4.2%;定金及预收款61359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。许小乐认为,2019年,企业的融资环境持续收紧,国内贷款和自筹的增速比较弱。为了加快资金回流,开发企业加快预售、以价换量,并加快到海外融资,去年利用外资增长速度超过60%。在居民端,在差别化信贷政策下,个人按揭贷款的增速超过了15%,超过销售额的增长速度,2018年个人按揭贷款为下降0.8%。“值得关注的是,在一、二线城市市场下行的情况下,居民贷款还在上升,可能主要是在西部三四线城市,潜在的信贷风险值得警惕。”许小乐说。易居研究院研究员沈昕认为,近日,央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示,要严控房地产在信贷资源中的占比。考虑到2020年年初整体销售增速难以有较大起色,房地产企业的资金压力将加剧。

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  • 年终点评|雅居乐:手中有粮,心中不慌

    年终点评|雅居乐:手中有粮,心中不慌

    2020年伊始,雅居乐就在土地市场上斩获连连。1月8日,河南许昌2020年的第一场土拍,雅居乐以6.2亿元取得建安区两幅住宅地块,总建筑面积约48.1万平米。1月9日,广东肇庆同样是新年首拍,雅居乐再以8.4亿元成功竞得肇庆新区2宗合共17.8万平米的商住用地,实现成功首进肇庆。开年不过10多天,在其他房企扎堆海外发债的时候,雅居乐却在淡然广纳粮。这背后,一方面源于雅居乐对投资窗口期的判断,而另一方面,也源于雅居乐稳健的财务状况。超额完成业绩目标开疆扩土备足底气1月6日,雅居乐集团发布公告称,2019年,雅居乐集团共实现预售金额1179.7亿元,同比增长约15%;实现预售建筑面积891.1万平方米,同比增长11.71%。按照此前1130亿元的预售目标来计算,2019年里,雅居乐已超额完成预定目标。另一方面,雅居乐的负债率却在下降。2019年中期的资产负债率为74.5%,相比2018年下降1.6个百分点,远低于行业平均水平。所谓手中有粮,心中不慌。销售业绩的持续稳步增长,为雅居乐战略布局积蓄了足够底气——2019年全年,雅居乐地产先后进入北京、石家庄、昆明、清远等多个新城市。据克尔瑞研究中心数据显示,2019年,雅居乐新增土地货值1156.5亿元,同比2018年统计的902.8亿元,有28.1%的增幅,集团未来扩张策略,可窥见一二。扩大湾区覆盖率享长三角一体化红利细看雅居乐新增的土储结构能发现,2019年的雅居乐在布局上有两大偏爱。首先,不断扩大在大湾区的深耕效应,是雅居乐2019年土储布局上的关键方向。2019年上半年里,雅居乐在惠州、江门、清远均有收获,下半年里,雅居乐又入手中山、茂名地块,并于2020年初首入肇庆,进一步扩大在大湾区的覆盖城市面。作为大湾区的本土房企,大湾区一直是雅居乐的重要基石。28年来,雅居乐地产一直深耕布局粤港澳大湾区,目前已经在大湾区精心打造超过70个项目。截至2019年上半年,雅居乐拥有土储约3927万平米,其中,位于粤港澳大湾区的土地储备达915万平米,占到集团总土地储备的23.3%。亿翰智库分析认为,2016年,全国化均衡布局的雅居乐开始重新将主战场放回大本营,重仓大湾区。2017年粤港澳大湾区被正式写入政府工作报告,大力推动粤港澳大湾区建设,未来将其打造成世界级湾区,发展潜力十分巨大。优质的土储是企业发展的基石,雅居乐这一投资布局很好的抢占了先机,大湾区红利的释放,不仅助力雅居乐2018年首破千亿,还为2019年的发展奠定了基础。随着这些货值的逐步转化,又将为雅居乐2020年乃至未来3年的稳健发展提供业绩保证。而雅居乐2019年的另一个布局偏爱,是华东区域。华东区域一直是中国房地产市场最活跃区域之一,起步早、市场化程度高,且由于区域内经济发呆,市场的容量和需求量都更为稳定。尤其在2019年《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布后,这一区域更成为房企趋之若鹜之地。早在2013年时,雅居乐就已开始重点布局华东区域,一年内进入上海、南京、扬州等地。2018年时,雅居乐继续加码华东,区域新增土储占年度总土储比例达到35.4%。从年报上看,2018年时,雅居乐华东区域所贡献的预售金额,就已经占到集团全年业绩的20%,仅次于华南区域。2019年,雅居乐继续巩固在南京、合肥、昆山、扬州的布局,从新增建面来看,华东区域依然是新增最多的区域。而从业绩看,华东区域2019年的业绩贡献率还将大概率上浮。截至2019年6月,雅居乐拥有近4,000万平米的土储,对应楼面平均地价为3255元/平米,仅为当期预售均价14340元/平米的22.7%。而相应的是,报告期内,雅居乐的净利润上升37.7%至58.94亿元,净利润率亦较2018年上半年上升4.0个百分点至21.7%;股东应占利润则为50.77亿元,较2018年同期上升35.1%。持续投资非房业务物业服务板块成亮点2016年,“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”,正式走向多元化。目前,已形成以地产为主,雅生活、环保、教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。进入2019年,雅居乐在非房领域的投入初步进入收获期。尤其在物业服务方面,去年9月雅生活成功收购中民未来控股集团旗下的中民物业60%股权,在管面积将突破5亿平方米,管理项目将突破3000个,一举跃居行业龙头。物业行业作为地产行业的衍生产业,不止服务于增量市场,更服务于自持和存量资产,市场化程度高,创新业务多样,被视为地产分支里的蓝海产业,发展空间巨大。近些年分拆上市的物业公司,PE基本都高过母公司,实现了财务上的自给自足,雅生活也不例外。截至2019年上半年,上市一周年的雅生活已实现营业额22.41亿元人民币,同比增长59.4%;公司股东应占利润5.41亿元人民币,同比增加62.9%,实现了规模及财务业绩的高速增长。随着中民物业的并入,雅生活在管面积飞跃提升。与此同时,上市一年多以来,雅生活在运营管理、团队建设和治理体系等方面的经验日益丰富,为增长空间的进一步打开提供了坚实的基础,将可能提前实现2020年百亿收入的三年目标,未来发展的前景可期。除了雅生活,集团旗下的环保、建设、房管及商业业务也都在发挥协同效应,具备自我生长能力。上半年,雅居乐集团的环保业务收入较去年同期上升68.9%,建设和房管等业务持续稳健发展。预计未来可进一步稳固集团“粮仓”输送更多贡献值,为雅居乐集团未来的持续健康发展奠定更坚实的基础。

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  • 分化加剧  长租公寓退烧

    分化加剧 长租公寓退烧

    时代周报记者胡天祥发自广州“很多企业不再像以前那样到处‘攻城略地’,一味做大规模,而是开始思考如何解决效益问题,模式问题,以及如何解决从自己投入为主,转变以模式输出为主,而输出的前提就是企业要有成熟的模式。”1月10日,世联行首席技术官黎振伟向时代周报记者表示。一边是青客、蛋壳赴美上市,一边是上海寓见、南京乐伽接连爆雷,热度退去的长租公寓,正逐渐走向分化。1月9日,据媒体报道,蛋壳公寓于美国东部时间1月8日更新了其向美国证券交易委员会递交的F-1招股文件,预计1月17日将以“DNK”为股票代码在纽交所挂牌上市。一旦成功,蛋壳将成为自青客公寓(QK)后第二家在美上市的国内长租公寓服务商,后者已于美东时间2019年11月5日登陆纳斯达克。青客、蛋壳成为聚光灯下的焦点,与之形成强烈对比,是上海寓见、南京乐伽等多家中小型公寓的黯然退场。2019年1月,星窝公寓被湾流国际收购;2月,上海寓见资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,苏州乐栈资金链断裂后被蜜蜂村落收购;8月,南京乐伽宣布停止经营,关闭所有业务……据房东东发布的数据显示,2019年共有53家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营,其中资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。“爆仓表面是资金问题,本质是供给非理性扩张。”1月10日,空白研究院院长杨现领认为,2019年不仅是所有市场参与者一次教育和学习过程,是行业从萌芽到快速发展难以避免的一个出清过程。黎振伟告诉时代周报记者,2019年长租公寓又回到了一个新的发展阶段,变得更加理性,更加稳健。热度退去自克而瑞研究数据显示,截至2019年12月底,国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看,2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间,成为集中式长租公寓的主力军。但对比往年数据却不难发现,在收益不达预期的情况下,房企对于长租公寓的热情正在减退。2018年,TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%,2019年,管理规模仅增长了18.9%,增速极大放缓。尤其2019年第四季度,多数企业拓展及开业规模基本处于停滞状态。更有房企直接选择剥离长租公寓业务。2019年5月14日,朗诗绿色集团发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓(朗诗寓)、物业管理咨询等5项业务剥离至控股公司朗诗集团。朗诗解释称,朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至朗诗集团,可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司,减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。1月10日,一家房地产服务公司中层告诉时代周报记者,由于长租公寓板块的营收表现不是很好,投入大收益却很慢,大型房企对长租公寓的态度开始转变,以往一些公司“猛将”都被撤回。另据时代周报记者获悉,2019年10月,上述大型房企还专门就长租公寓召开部门工作会议。会上,财务经理对公寓门店的出租率、经营利润率、成本控制等指标进行分析,公布月度KPI达成的公寓,并对财务指标达成不理想的门店进行了预警。资本对于长租公寓的态度也开始转变。据中国指数研究院不完全统计,2018年长租公寓领域,企业获得融资37笔,约1491亿元(包括发债、基金、授信等各类用于长租公寓发展的资金),而2019年仅有16笔,约360亿元,金额不足2018年的1/4。中国指数研究院表示,企业获得融资金额整体减少,一方面是因为2019年整个房地产行业资金监管从严从紧;另一方面是基于长租公寓近两年在快速发展节奏下暴露出的金融风险,使得资本介入更加审慎。盈利难题房企和资本态度上的转变,折射出长租公寓的盈利难题。“我们之前判断出了问题,这是回报5%的行业,不是回报20%的行业。”去年,YOU+青年社区创始刘洋在一次峰会上对长租公寓的盈利前景进行了“反思”。上述房地产服务公司中层告诉也时代周报记者,企业进军长租公寓要有打“持久战”的思想准备,其投资回报周期预计会在十年上下。这在一定程度上“颠覆”了市场对长租公寓的美好预期,即在政策红利下,长租公寓成为各家企业都想分一杯羹的蓝海市场,但光鲜背后,高昂的运营及融资成本,却在不断侵蚀着公寓的收益。以融资成本为例,根据克而瑞发布的数据显示,2019年上半年,长租公寓资产证券化产品利率成本为5.42%,但由于长租公寓运营模式尚未成熟,且物业本身法律瑕疵较多,需要引入第三方担保等外部增信机制,综合融资成本在8%?10%。对比房企2019年上半年境内外平均融资成本7.25%,境内债券成本为4.97%,公寓企业的融资成本更高。据克而瑞监测数据统计,截至2019年二季度末,国内20个重点城市集中式长租公寓投资回报率仅为1%?3%,其中一线城市低于2%,这不仅低于商办租赁投资回报率3%?5%,更远低于国际长租公寓盈利水平6%?9%。数据显示,对于分散式长租公寓,基于6%增值税率和20%的转租租金增幅测算,行业净利润率约为-10.3%;当转租租金增幅扩大至40%时,其净利润则在3.4%左右。在所有开支中,租金成本占70%、装修占10%,其余为人工、营销和税费支出。“如果长租公寓按正规的交房、装修,还有开发商过去重成本的投入,肯定无法盈利,因为它不能卖。”黎振伟告诉时代周报记者,长租公寓是一个长期运营的事情,除了传统的收取租金之外,企业的另一个盈利增长点便是系统化的管理,减低出租运营的成本,更有效地管理房源。

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  • 营销老总2019疲惫侧影:裁员、KPI与朝九晚九

    营销老总2019疲惫侧影:裁员、KPI与朝九晚九

    时代周报记者蔡颖发自广州85后王志(化名)以置业顾问为职业起点,一路奋斗成为区域营销负责人,他在地产行业已经从业10年。目前,他在一家粤系房企工作,负责粤西区域茂名、湛江两个城市的营销工作,手上管理了6?7个项目,其中在售项目有4个。不停地奔波在两座城市的各大项目之间,成为王志的工作日常。1月5日下午,是时代周报记者跟王志约定的采访时间,但直至晚上9点半,王志才结束了忙碌的一天。“不好意思,项目上的事情太多,刚还在开项目总结会。”采访伊始,他向记者解释道。“我们做营销的,哪有压力不大的,2019年我所负责的区域,目标完成率为98%,尽管已经发起全面冲刺,但离目标还是差一点。”谈及2019年的销售工作,王志略显遗憾。如果说2018年,地产行业主题是活下去,2019年,地产行业整体降速已是大势所趋。克而瑞研究中心最新披露的数据显示,TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。而房企的目标完成率呈逐年降低的态势,相比2016年、2017年近8成房企目标完成率超110%,2019年仅半数房企目标完成率集中在100%?110%之间。房地产市场下行,大批房企进行了一定的业务收缩和裁员,在业绩冲刺压力下,营销口人员流动更加明显。“做营销没有回头路,业绩不好就要随时做好离开的准备,这就是我们这个岗位的特性。”王志坦言。全力冲击业绩王志所负责的湛江、茂名位于广东省西部。与粤港澳大湾区内较为发达的一线城市相比,该地区房地产市场的发展明显落后。2017年之前,在粤西区域市场,全国性品牌房企仅碧桂园,其余都是当地房企。2018年,湛江高铁开通,迅速打破这一格局,品牌房企保利、雅居乐纷纷落子湛江、茂名两地。2018年初,王志所在的房企从相继进驻湛江、茂名,而他的职业生涯也进入发展快车道,从最初管理一个项目开始,在不到两年的时间,王志成为6个项目的营销负责人。对于粤西房地产市场的发展态势,王志充满信心。他表示,虽然湛江、茂名属于三四线城市,但轨道交通的改善吸引了大量返乡置业的本地居民,在购房人群中,几乎都是以本地客为主,这两座城市的人口基数也不小。此外,湛江、茂名近两年发展迅速,GDP在整个广东省排名第五、第六。这些构成茂名房地产市场持续发展的基本面。尽管有利好条件加持,但粤西房地产市场2019年发展也与整个行业相符:经历上半年短暂小阳春后,市场环境开始冷淡,客户观望情绪严重。“2019年上半年销售情况比较乐观,以茂名市场为例,特别是在3?5月份的小阳春里,月平均到访量有600多组。”回忆当时状况,王志不由得叹了一口气。好景不长,这波楼市小阳春也成为2019年房地产市场最后高光时刻。行至年末,市场期盼的翘尾行情未出现。“受市场大环境影响,10月份后,销售下行,11月和12月,案场到访客人锐减至100多组。”王志表示,所幸其在上半年大量推货,完成了大部分销售目标。“10月份以后,不少企业为冲击年度业绩,相继推出新项目,这也使得市场供应过剩。”王志向时代周报记者指出了下半年行情冷淡的又一原因。当整个市场环境开始严峻,销售难度陡增,很多项目开始以价换量,意图开启年终业绩抢收,王志所在项目也不例外。“我们一般还是随行就市,对标竞品,根据竞品的降价幅度来制定相应折扣力度,降幅基本维持在5?6个点。”王志表示,其促销方式也比较多元,除了一口价单位之外,还会有首付分期,送物业管理费等。在冲业绩的年底当口,王志的工作也变得更加饱和。围绕着营销工作,王志每天从早上9点不间断工作到晚上9点,而且还要去各个项目开总结会。除此之外,还需参加固定例会,例如周会、月度策略会,之后,还得去落实制定的营销策略,推动项目执行。“公司给我们的最低要求是每月必须完成销售目标的70%,其实还是相对比较容易达成的。但我从不以此标准要求手下员工,我会给他们提出更高要求。”王志提到。人员流动加速2019年,随着房地产行业不断调整,营销人员流动在加速。“2019年整个粤西市场营销岗的流动还是比较大的,这跟部分企业在当地的布局战略相关。”王志举例称,某大型房企此前在茂名有13个在售项目,去年,其在茂名的业务开始收缩,因此市场出现一大批求职的营销人员。王志去年也招聘了几名该公司的营销人员。王志所在的公司营销部门相比较稳定。“单盘看,我们营销人员有所减少,但从片区说,总体保持平衡,因为有一些盘接近尾声,用人的需求没这么多,人员自然减少;有些盘销售情况较好,自动也会增加人手。”他表示。他向时代周报记者透露,营销从来不是一个具有安全感的岗位,大多数房企都会采用末尾淘汰制,这必然会导致营销人员的流动。“在我们公司,如果个人业绩完成率低于70%,其佣金就会打一定折扣,如果两个月业绩连续垫底,也将面临这职位调整。”王志说。过去一年,包括碧桂园、万科、融创、旭辉控股、中南置地等主流房企都纷纷进行了组织架构的调整;而大部分公司都进行了区域收缩合并,而这通常也会涉及人员的优化。在王志看来,未来行业人流加剧将成为常态。“地产行业形势日益严峻时,收并购现象逐渐增多,很多中小房企的生存环境也越来越差,大鱼吃小鱼成为行业趋势,这也导致有市场定会出现一部分富余的营销员。”王志表示。除了业绩重担之外,作为行业资深从业人员,王志还面临着营销环境变化带来的职业挑战。“现在整个营销的环境远远没有以前那么纯粹,比如说我前几年在惠州项目的时候,营销人的价值还是可以通过用心打造产品以及比较有新意的推广方案得以体现。但现在大部分珠三角市场,包括惠州在内,电商渠道已经成为营销的主流方式,营销人已经没有太多的发挥空间。”王志表示。在王志看来,房地产电商渠道是一把双刃剑,“短期内效果较为明显,但从长期看又是伤筋动骨,增加营销成本”。“目前,我所售的项目中,仅有一个项目启动了电商渠道,在茂名、湛江这些城市,营销方式还是比较传统,电商渠道还未渗透进来。”王志表示,未来随着粤西这边房地产市场的继续发展,电商渠道这股风也会吹过来,目前在当地已出现小有规模的本土中介机构。王志对记者感慨:“营销人的快乐总是很短暂,可能仅是在达成业绩的那一刻。完成业绩也意味着你将重新出发,继续完成新的目标。”2020年号角已吹响,无论迷茫还是失望,王志和大多数地产营销人员一样依然忙碌。

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  • “拿地人”自述:年入百万不再  没被裁就幸运

    “拿地人”自述:年入百万不再 没被裁就幸运

    时代周报记者蔡颖发自广州2020年1月10日,顺利完成2019年投资任务的张迪(化名)显得一脸轻松,经过一整年辛苦调研,总算在这最艰难的一年拿到了不错的地块。“快过年了,开会扎堆,而且也比较久,所以调整了见面时间。”见到时代周报记者时,张迪解释道。这位区域副经理,在一家房地产央企就职,从事投拓(房企项目前期拿地)工作12年,见证了地产行业的波动起伏。在房地产行业黄金时代,投拓为房企规模扩大提供了充足弹药和粮草。而今,市场环境开始冷淡,融资端收紧,传导到投拓岗表现为,企业投资变得更理性。“过去市场好,规模增长可以掩盖很多不足。只要房子销售情况好,大多不会在意拿地区位是否好,成本是否低。现在市场不好,大家反思,是不是地拿得不够好,这时候投拓部就会承担更大压力。”张迪向时代周报记者解释。回顾2019年的土地市场,房企投资依旧保持谨慎态势。根据克而瑞数据,2019年百强房企拿地销售比仅为0.36,较2018年下降0.03个百分点,与2017年0.58的高峰仍相距甚远。“我们在2019年共调研了60多个项目,最终落地的有5个左右。”张迪表示。1月5日,另一位央企华南区域的投拓人士也告诉时代周报记者,“今年我们接触了100多个项目,但最终谈下来的也不足10个。”投资额缩紧2019年,土地市场呈现前高后低走势,四五月份成为开发商拿地井喷期,杭州、苏州、南京等多个二线城市土地市场成为开发商争夺的重点。进入下半年后,土地市场持续降温,开发商拿地积极性触底。多地土地拍卖参与度不高,许多土地均以底价成交,流拍率整体上扬。以张迪所在的深圳市场为例。2019年11月22日,深圳出让6宗居住用地,但报名参与的房企只有10余家,最热门的龙华民治宗地,仅9家房企报名,位于坪山区坑梓街道的一宗甚至流拍。这与5个月前的土拍现场形成鲜明对比。6月24日,5宗采用“单限双竞”的居住用地,吸引了全国37家房企“围猎”,备受关注的光明宗地被9家房企抢夺。“上半年土地市场比较热原因在于市场下行,大多数房地产企业都有投资额的限制。上半年,房企手上资金往往比较充裕,所以大家一窝蜂地去土地市场疯抢,都希望能提前完成拿地任务。”张迪告诉时代周报记者。“下半年,土地市场也会出现不少优质地块,但企业不敢保证在年底的时候一定能拿到,所以往往会把拿地经历放在上半年。但有些企业通常会在年底出来,比如说国企中有五矿,他们上半年是绝不会出现在土地市场。”张迪补充道。2019年6月,张迪带领的投拓团队参与了深圳土拍,11月底,迫于投资额限制,放弃了拿地机会。“我们也想调整拿地策略,希望在下半年增加拿地额度,目前跟集团也在汇报,但集团是一个整体,会有总额度限制,不同区域之间也会争夺拿地额度,如果上半年按兵不动,等到下半年,留给我们的拿地额度就所剩无几。”张迪表示。除房企内部投资额分配因素外,下半年土地转冷还受到前端融资收紧影响。2019年5月,银保监23号文发布,对房企前端拿地融资进一步收紧,禁止银行表内外资金用于土地出让金融资,也禁止信托直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资。张迪告诉时代周报记者,2020年,其所在区域不会增加投资预算。在张迪看来,投拓岗位最辉煌的时代已经过去,目前土地市场正处调整和纠结期。一部分房企对未来比较乐观,在土地市场表现激进,但后来发现销售预期并不尽如人意;另一部分企业已经不愿意在土地市场继续向前冲,而是静待市场中的“捡漏”机会,总体而言,房企投资已变得更谨慎。此前市场环境好时,投拓岗位的人才需求也不断增加。但现在,收缩投资仍在继续,部分投拓人面临被裁员或转岗的窘境,职业挑战升级。“2016?2017年时,不少投拓岗人薪资待遇很高,有些人一年的奖金就几百万元,而现在,行业已经不复从前。”张迪指出,很多公司的拿地奖励都被取消了。从2019年下半年到年底,有10多人来其所在的公司面试,但最终只新进了一名投拓人员。“我有同行朋友整个投资部门都被裁了,包括投资总都被撤掉了,现在还在找工作。”张迪说道。限制人员编制进行的同时,企业对于投拓岗的考核标准也更严格。“马上要开总结大会了,目前我得到的消息是,领导对投资体系的要求会更高,将追责所有的区域总、投资总,投拓人并非拿完地就结束了,其奖金和工资跟销售、签约、回款、利润等指标直接挂钩,如未完成相应指标,可能只发10%的奖金,这相当于间接裁员。”张迪苦笑道。拿地方式多元化市场持续降温背景下,企业拿地方式变得更多元。过去单一的招拍挂拿地已不能满足房企降低土地成本、扩大拿地规模的需求,城市更新、收并购、产城融合等方式已成为房企拿地新思路。“以大湾区为例,我们目前采取招拍挂、城市更新、产城融合、收并购多条腿走路的方式来拓地。”张迪称,不同拿地方式各有优劣,城市更新成本低,但周期长,需要丰富的操盘经验,与此同时,需要处理好同村民、政府的关系;招拍挂比较直接方便,但门槛越来越高,土地出让有诸多限制条件,开发商盈利空间被进一步压缩;收并购比较快捷,但不可控风险较多。上述央企的投拓人士也告诉时代周报记者,在其供职的房企,50%的土地是通过招拍挂获得,30%是通过产城融合方式获取,剩余20%是城市更新以及收并购。招拍挂和城市更新之外,产城融合正成为房企新的拿地方式。“目前通过产业拿地是最容易的,但政府对产业要求很高,在拿地时需要引入相关产业,今年我们整个集团签了好几个大的产城项目,这主要是我们大集团本身有水电相关的产业链以及相应的设计院,这也正是我们的优势。”张迪说。前述央企投拓人士也向时代周报记者透露,其所在房企最近跟某地政府谈一个文旅项目,但政府明确提出需引入一家世界级的五星级酒店。张迪同时指出,产业引进也并非易事。“从产业导入再到最后落地,存在很多不确定因素,并且产业需要长期运营的,每个项目基本都需要10年的培育期,这对房企的资金链和运营能力提出了更高的要求。”上述央企投拓人士告诉时代周报记者,除了通过跟政府以产业合作形式获地之外,还有不少房企选择另辟蹊径。“东莞工厂较多,有些经营不善面临破产,而有些房企趁机收购这些工厂,获得的厂房属于工业用地,部分可以转换为商业用地,盖写字楼、公寓。”他说。此外,目前很多房企也通过收并购快速进入城市、补充粮草。对于收并购,张迪供职的房企有着明确限制,只允许跟国企以及央企之间的并购合作。“目前,我们还不能参与民企的收并购,主要由于二者出发点不一样。”张迪表示,“民企更追求利润最大化,而我们更看重规模,对利润的要求不太高,希望风险可控。”张迪指出,拿地方式需要因城市而异,以他所在的华南区域为例,“广州新增土地供应较多,所以目前还是以招拍挂为主,城市更新为辅。而深圳供地较少,已进入存量市场,而城市更新也都进行了10年,好的项目被瓜分走了,所以目前主要是跟政府合作,做前期土地整备,同时参与到深圳保障性住房、人才住房的建设之中。”房企拿地方式的多元化,对投拓人能力也提出更高要求。“像我们部门的人,除了做招拍挂市场的土地测算之外,对城市更新项目以及收并购项目也有所涉猎,并不像是其他大房企,将投拓岗位进行细分。”上述央企投拓人士在跳槽的过程中发现,拥有多元化拿地经验的求职者往往更具备竞争力。“像我们这种纯做开发投拓的,未来道路会越走越窄。公司在进行业务转型时,投拓人也应该进行相应转型,多研究住宅之外的其他行业。”张迪表示,伴随着融资环境收紧,金融类的投拓人士会越来越受欢迎。

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  • 合生创展二代接班引遐想 公司回应“800亿销售目标”不实

    合生创展二代接班引遐想 公司回应“800亿销售目标”不实

    时代周报记者:胡天祥新年伊始,刚过“花甲”的朱孟依,将合生创展(00754.HK)交给了爱女朱桔榕。1月13日,合生创展发布公告,朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务,朱桔榕获委任为董事会主席。(左)朱孟依(右)朱桔榕公告称,朱孟依决定辞任,是考虑到公司的管理系统已经成熟,当下正是退出董事会的适当时机。针对本次“交接”,业内看法不一。“合生创展这次接班有点过早,毕竟朱桔榕没有经过外面大风大雨的历练,关键时候也许容易判断错误,剩下的看个人的悟性和运气了。”1月16日,汇生国际融资总裁黄立冲告诉时代周报记者。1月17日,财经评论员严跃进告诉时代周报记者,通过二代接班来更换血液,客观上也确实能够带来较好的市场表现和企业经营表现。而且对于合生创展来说,多少需要激活投资能力。其认为,合生这两年在经营方面的确有退步,后续通过新管理层的治理,预计会获得较好表现。“交接”已经完成,朱孟依留给女儿的,是一个年销售额达百亿元、土地储备近3000万平方米的商业帝国。外界都在期待,这位80后,将带领合生创展这艘曾经的“地产航母”驶向何处?1月17日,合生创展投资者关系部人士告诉时代周报记者,公司在2019年实现合约销售212.58亿元,同比增长42%,预计今年销售目标会在300亿元左右。上述投资者关系部人士还解释说,外界盛传朱孟依先生曾立下“2019年400亿元,2020年800亿元”的销售目标。“公司内部从未听说有这一目标,而且朱孟依先生比较低调,从不接受媒体采访。”该人士续称。接班从朱桔榕的成长轨迹,不难看出朱孟依培养未来接班人的良苦用心。2006年,刚满18岁的朱桔榕进入合生创展实习;三年后,尚未从中国人民大学毕业的她,开始担任总裁助理,分管公司财务、人力行政管理等方面工作,年薪52万元;2011年,年仅23岁的朱桔榕获任执行董事,次年3月获任为常务副总裁,正式进入公司权力核心。据媒体报道,朱桔榕在上任副总裁后,开始对合生创展的组织架构进行了大刀阔斧的调整:一方面实行两级管理,加强集团管理功能,精简管理流程,缩短管理半径;另一方面建立事业部制,实行住宅事业部、商业事业部制等,增强管理效益。2013年,朱桔榕开始担任公司副主席,频频出现在公司年报中(注:年报中有副主席报告一栏)。同年10月,朱桔榕开始操刀合生创展位于北京的高端住宅项目—霄云路8号。据媒体报道,为了提升后期服务,朱桔榕专门在霄云路8号项目设置物业管家团队。同时,朱桔榕还挖角星河湾营销团队,接管项目的住宅开发业务。2020年1月13日,朱桔榕获委任为董事会主席,及提名委员会主席。与此同时,朱桔榕还在公司董事会下设的六个委员会中,担任购股权委员会成员和财务委员会成员。从实习生到董事会主席,朱桔榕在升至权力巅峰的同时,也将合生创展的家族性特征显露无疑。克而瑞认为,家族化管理机制下,管控严苛,在一定程度会阻碍职业经理人经营决策权的有效发挥,导致执行力疲软、经营决策效率低下。黄立冲也告诉时代周报记者,合生创展最主要的问题在于比较保守,缺乏得力的管理人员去大幅度拓展,内部管理存在问题。“家族式管理的模式,确实存在很多问题,或者说投资思路不够灵活,这可能会影响项目的销售和投资战略的推进。”严跃进告诉时代周报记者。“慢周转”之辩从广州著名地标“小蛮腰”望眼望去,首先映入眼帘的是相隔数百米远的珠江帝景。作为广州豪宅的代表,其缔造者便是合生创展。作为昔日“华南五虎”之一,合生创展在2004年便成为了全国第一家销售额达到百亿的房企,连万科集团创始人王石都曾公开赞扬:“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”巅峰过后,下坡随之而来。由于合生长期奉行“慢周转”的开发模式,这使其在与同行的竞争中,逐渐落了“下风”。2013年-2018年,合生创展合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元。2019年,合生创展堪堪突破200亿大关,累计完成合约销售金额212.58亿元,相较去年同期同比增长42%。然而,同为“华南五虎”的碧桂园、恒大、富力、雅居乐,则在2019年分别实现合约销售7329.5、6010.6亿元、1381.9亿元、1179.7亿元。在由克尔瑞出具的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,合生创展位列第96名。不过,亦有业内人士提出了不同的观点。“对于合生创展来说,类似慢周转的做法客观上还是说明其更强调投资盈利导向,而不是单纯的高周转模式。”严跃进告诉时代周报记者。据克而瑞数据显示,合生创展从2004年开始其毛利率长期保持在30%以上,2019年中甚至达到了52.23%,同时企业的净利率也基本都在20%以上,是“闷声赚钱”的房企代表。黄立冲也告诉时代周报记者,合生创展的模式便是港资房企的“囤地、慢周转”,难言这种风格的优劣,失去规模优势的事实不可否认,但是也要看到近两年一些过分追求速度的企业遭遇了更大风险。“外界都认为合生在规模上不够进取,但正是这种“慢周转”的发展模式,才使公司的利润率远高于业内平均水平。”合生创展投资者关系部人士告诉时代周报记者,这也是公司所一直追求的。

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  • 开年不利6亿融资被终止 鑫苑系遭股债双击

    开年不利6亿融资被终止 鑫苑系遭股债双击

    时代周报记者:王宏年初以来,房企纷纷开启融资行情,无论是发行美元债、公司债或是资产证券化项目,均积极融资“补充弹药”。但鑫苑置业(NYSE:XIN)的ABS项目融资却成为其中少有的失败案例。据上交所信息披露,1月16日,鑫苑置业购房尾款ABS项目被“终止”。该产品拟发行金额为6亿元,发行人为鑫苑(中国)置业有限公司,承销商为首誉光控资产管理有限公司。鑫苑置业ABS融资项目被终止或与其高杠杆运行有关。2019年11月,惠誉评级在报告中表示,由于鑫苑置业杠杆率在2019年上半年飙升至61%,并将维持在50%以上的高位,因此将其评级下调。此前标普也将其评级下调。Wind数据显示,到2019年三季末,鑫苑置业的资产负债率高达90.01%,超过了房企资产负债率80%的安全线。1月17日,财经评论员严跃进向时代周报记者表示,评级下调说明企业经营风险被评级机构意识到。总体上看,投资者会对企业经营状况产生担忧,相关金融机构也会更加保守,后续或会收紧融资。“评级本身也是发债考虑的一个重要内容。如果负债的数据过高,发债会有阻力,相关的融资计划也会落空。”严跃进同时表示。除6亿融资计划落空外,鑫苑系旗下另一家上市公司,鑫苑服务(01895.HK)市场表现同样不利。2019年10月11日,拆分自鑫苑置业的物业公司鑫苑服务在港股上市。但截至1月17日收盘,鑫苑服务的股价较最高价已跌去61.67%。时代周报记者在1月17日联系了鑫苑集团品牌部相关人员,就ABS终止原因及公司后续融资安排询问,对方表示相关情况还在了解中。负债率超过安全线鑫苑置业成立于1997年,2007年在美国纽约证券交易所上市,是中国房地产行业第一家在美国上市的房企。鑫苑置业最早从河南起家,2005年开始走向全国,目前主要物业项目集中在二三线城市。据悉,此前深耕河南之时,鑫苑置业曾与建业地产、盛润置业以及正商地产并称为河南四大龙头房企。但自从走向全国后,鑫苑置业在规模上却未能实现跨越式发展。如今建业地产销售额已突破千亿大关,但鑫苑置业却至今未突破两百亿。从营业收入也可以看出,鑫苑置业属于一家中小型房企。2019年上半年内,鑫苑置业总营业收入为38.04亿元,其中房地产销售收入为35.44亿元,占比达到90.17%。2019年11月4日,惠誉评级发布报告称,将鑫苑置业的违约评级展望从稳定调整为负面,并确认该公司评级为“B”。惠誉评级认为,鑫苑置业的杠杆率已经从2016年的45%上升至2018年上半年的58%。此外,鑫苑置业的利润率还低于与之规模相似、评级处于“B”区间的同业公司。2019年10月18日,标普全球评级也将鑫苑置业旗下的子公司鑫苑地产评级下调至负面,原因是该公司2019年到期的短期债务较大,预计其12个月内公司财务流动性将会下降。时代周报记者通过鑫苑置业2019年半年报了解到,截至2019年6月30日末,该公司应付账款为63.17亿元,一年内到期的非流动负债为34.76亿元,长期借款达到115.09亿元,应付债券为45.22亿元。鑫苑置业的流动性也不容乐观。自2013年以来,鑫苑置业经营活动现金长期处于净流出的状态,2017年短暂回正后继续净流出。截至2019年三季末,该公司经营活动现金净流出19.95亿元,主要由于销售回款减少。另据wind数据显示,截至2019年三季末,鑫苑置业资产负债率已攀升至90.01%,超过了行业80%的安全警戒线。此外,鑫苑置业旗下9家子公司的股权被全部质押融资,另有2家子公司部分股权被质押融资。鑫苑服务股价腰斩控制着鑫苑置业的掌门人是山西人张勇。2019年10月,张勇将另一家拆分自鑫苑置业的物业服务公司鑫苑服务成功送入港交所。自2018年下半年以来,房企拆分物业公司上市成为潮流。据不完全统计,已有包括中国奥园、保利地产、时代中国以及宝龙地产在内的十多家房地产企业拆分自身物业公司赴港上市。作为房企业务多元化的重要赛道,房企拆分出的物业公司受投资者青睐。在2019年底上市的保利物业,上市时融资额高达46.8亿元,目前总市值已经达到311亿元。多家上市的物业公司股价也一路飘红。但鑫苑服务上市后业绩表现却不佳,截至目前其股价较最高价已蒸发61.67%,总市值为8.05亿港元。招股书显示,截至2019年3月31日,鑫苑服务的在管总建筑面积为1580万平方米,其中由鑫苑置业集团开发的物业建筑面积达1173.8万平方米,占总在管建筑面积的74.29%,而来自第三方开发商的物业面积为406.2万平方米。鑫苑服务存在着依赖鑫苑置业的问题。2016年至2018年内,鑫苑服务的在管总建筑面积中,来自母公司的贡献占比分别为85.49%、82.23%、74.63%。虽然占比有所降低,但鑫苑置业对鑫苑服务仍起着至关重要的作用。但鑫苑置业目前物业开发规模并不算大。2018年鑫苑置业的土储规模约为570万平方米。较行业龙头动辄一亿平方米以上的土地储备,鑫苑置业的土储规模也制约了其未来的发展。惠誉评级在此前的报告中也指出,去杠杆的速度将取决于管理层的拿地纪律和客户流失率的改善。除了高杠杆率外,合同销售额较小也限制了其评级。随着房地产开发的增速下滑,土地资源越来越稀缺,土地价格日益提升,参与土地市场公开竞拍的成本和难度也越来越大。由于土储规模有限,对鑫苑置业存在着依赖的鑫苑服务发展空间也受到了限制。

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  • 世茂许世坛:福晟旧改项目接近4000亿元

    世茂许世坛:福晟旧改项目接近4000亿元

        本报记者施露    2019年在房地产市场并购不停的世茂集团,近日又看上了福建本土房企福晟集团,双方于1月10日签订了战略合作协议。    1月13日,世茂集团与福晟集团在福州市召开世茂路福晟品牌发布会。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在现场表示,世茂福晟不存在谁收购谁,是全方位战略合作,这体现在:合作范围不止于房地产开发,还包括物业管理、旧城改造甚至商业办公等。    据许世坛透露,福晟的旧改项目规模很大,大约有三四千亿元的规模,此外,福州六建也补足了世茂在建筑领域的空白。    “这次合作不是谁收购谁,我们将会建立一个新平台叫‘世茂路福晟’品牌。未来合作的项目都会放在这个平台。”许世坛表示。    许世坛透露,此次双方合作是全方位的,包括房地产、物业、建筑领域等。福晟集团董事长潘伟明在现场介绍:“福晟在旧改方面具有优势,在粤港澳大湾区和郑州都有存量,向存量要利润,要效益,世茂和福晟未来将打造新的平台。”    据了解,福晟和世茂建立新的平台来开发双方合作的项目,将交由世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼来操盘。    今年年初,世茂房地产公告了管理层调整,现年36岁的吕翼履新执行董事,跻身集团核心决策层。    “未来的地产除了大鱼吃小鱼、大鱼吃大鱼,还有新的渠道,就是建立合作共赢的新平台。2020年整个市场还是会在15万亿以上,比较看好一二线,实际上世茂福晟有诸多已经拿到销售许可证的项目,销售得好资金流就不差。”许世坛在现场称。(编辑上官梦露)

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  • 分化加剧  长租公寓退烧

    分化加剧 长租公寓退烧

    时代周报记者胡天祥发自广州“很多企业不再像以前那样到处‘攻城略地’,一味做大规模,而是开始思考如何解决效益问题,模式问题,以及如何解决从自己投入为主,转变以模式输出为主,而输出的前提就是企业要有成熟的模式。”1月10日,世联行首席技术官黎振伟向时代周报记者表示。一边是青客、蛋壳赴美上市,一边是上海寓见、南京乐伽接连爆雷,热度退去的长租公寓,正逐渐走向分化。1月9日,据媒体报道,蛋壳公寓于美国东部时间1月8日更新了其向美国证券交易委员会递交的F-1招股文件,预计1月17日将以“DNK”为股票代码在纽交所挂牌上市。一旦成功,蛋壳将成为自青客公寓(QK)后第二家在美上市的国内长租公寓服务商,后者已于美东时间2019年11月5日登陆纳斯达克。青客、蛋壳成为聚光灯下的焦点,与之形成强烈对比,是上海寓见、南京乐伽等多家中小型公寓的黯然退场。2019年1月,星窝公寓被湾流国际收购;2月,上海寓见资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,苏州乐栈资金链断裂后被蜜蜂村落收购;8月,南京乐伽宣布停止经营,关闭所有业务……据房东东发布的数据显示,2019年共有53家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营,其中资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。“爆仓表面是资金问题,本质是供给非理性扩张。”1月10日,空白研究院院长杨现领认为,2019年不仅是所有市场参与者一次教育和学习过程,是行业从萌芽到快速发展难以避免的一个出清过程。黎振伟告诉时代周报记者,2019年长租公寓又回到了一个新的发展阶段,变得更加理性,更加稳健。热度退去自克而瑞研究数据显示,截至2019年12月底,国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。从规模上来看,2019年房企长租公寓TOP20的累计开业房源规模已突破32万间,成为集中式长租公寓的主力军。但对比往年数据却不难发现,在收益不达预期的情况下,房企对于长租公寓的热情正在减退。2018年,TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%,2019年,管理规模仅增长了18.9%,增速极大放缓。尤其2019年第四季度,多数企业拓展及开业规模基本处于停滞状态。更有房企直接选择剥离长租公寓业务。2019年5月14日,朗诗绿色集团发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓(朗诗寓)、物业管理咨询等5项业务剥离至控股公司朗诗集团。朗诗解释称,朗诗寓仍处于培育期,预计未来两年将持续亏损,日后将产生持续资本开支,剥离至朗诗集团,可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司,减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响。1月10日,一家房地产服务公司中层告诉时代周报记者,由于长租公寓板块的营收表现不是很好,投入大收益却很慢,大型房企对长租公寓的态度开始转变,以往一些公司“猛将”都被撤回。另据时代周报记者获悉,2019年10月,上述大型房企还专门就长租公寓召开部门工作会议。会上,财务经理对公寓门店的出租率、经营利润率、成本控制等指标进行分析,公布月度KPI达成的公寓,并对财务指标达成不理想的门店进行了预警。资本对于长租公寓的态度也开始转变。据中国指数研究院不完全统计,2018年长租公寓领域,企业获得融资37笔,约1491亿元(包括发债、基金、授信等各类用于长租公寓发展的资金),而2019年仅有16笔,约360亿元,金额不足2018年的1/4。中国指数研究院表示,企业获得融资金额整体减少,一方面是因为2019年整个房地产行业资金监管从严从紧;另一方面是基于长租公寓近两年在快速发展节奏下暴露出的金融风险,使得资本介入更加审慎。盈利难题房企和资本态度上的转变,折射出长租公寓的盈利难题。“我们之前判断出了问题,这是回报5%的行业,不是回报20%的行业。”去年,YOU+青年社区创始刘洋在一次峰会上对长租公寓的盈利前景进行了“反思”。上述房地产服务公司中层告诉也时代周报记者,企业进军长租公寓要有打“持久战”的思想准备,其投资回报周期预计会在十年上下。这在一定程度上“颠覆”了市场对长租公寓的美好预期,即在政策红利下,长租公寓成为各家企业都想分一杯羹的蓝海市场,但光鲜背后,高昂的运营及融资成本,却在不断侵蚀着公寓的收益。以融资成本为例,根据克而瑞发布的数据显示,2019年上半年,长租公寓资产证券化产品利率成本为5.42%,但由于长租公寓运营模式尚未成熟,且物业本身法律瑕疵较多,需要引入第三方担保等外部增信机制,综合融资成本在8%?10%。对比房企2019年上半年境内外平均融资成本7.25%,境内债券成本为4.97%,公寓企业的融资成本更高。据克而瑞监测数据统计,截至2019年二季度末,国内20个重点城市集中式长租公寓投资回报率仅为1%?3%,其中一线城市低于2%,这不仅低于商办租赁投资回报率3%?5%,更远低于国际长租公寓盈利水平6%?9%。数据显示,对于分散式长租公寓,基于6%增值税率和20%的转租租金增幅测算,行业净利润率约为-10.3%;当转租租金增幅扩大至40%时,其净利润则在3.4%左右。在所有开支中,租金成本占70%、装修占10%,其余为人工、营销和税费支出。“如果长租公寓按正规的交房、装修,还有开发商过去重成本的投入,肯定无法盈利,因为它不能卖。”黎振伟告诉时代周报记者,长租公寓是一个长期运营的事情,除了传统的收取租金之外,企业的另一个盈利增长点便是系统化的管理,减低出租运营的成本,更有效地管理房源。

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