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  • 2020年楼市“钱紧”预期依旧 土地市场大概率低热度运行

    2020年楼市“钱紧”预期依旧 土地市场大概率低热度运行

    “面包价格由面粉决定。”某种程度来说,观察房地产市场的表现如何,土地市场是一项重要的监测数据。对于刚刚过去的2019年来说,在“房住不炒”的定位下,受房企融资环境趋紧影响,房企拿地更加理性。业内人士预计,2020年土地市场大概率低热度运行。中国数据研究院发布的最新数据显示,截至2019年12月26日,全国300城共推出住宅用地10988宗,推出规划建筑面积12.17亿平方米,推出量较上一年增加4.56%。其中,成交地块共8534宗,同比增加272宗;成交楼面均价4372.48元/平方米,同比上涨16.41%;从成交价上看,2019年全国300城住宅用地成交总金额41060亿元,同比增加19.53%;此外,300城成交住宅用地综合溢价率为14.56%,同比收窄0.18个百分点。“整体上看,2019年土地市场整体表现较为理性。”中国指数研究院常务副院长黄瑜对《证券日报》记者分析称,2019年上半年,房企在资金环境改善等因素影响下,热点城市竞拍热度提升显著,部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史纪录。但去年下半年以来,房地产调控政策保持收紧态势,金融监管持续加强,受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响,土地市场明显降温,住宅用地流拍率持续提升。记者从克而瑞研究中心提供的数据了解到,从近一年土地成交溢价率走势来看,截至2019年12月末,土地成交溢价率仅为7%;而从土地市场流拍率走势来看,呈缓慢走高趋势,截至2019年12月末,土地市场流拍率达14%。克而瑞研究中心市场研究总监马千里在接受《证券日报》记者采访时表示,2019年上半年,在一二线城市率先调整竞拍条件、加大优质宅地供应的刺激下,土地市场出现明显回暖,土地市场流拍现象也随之减少。但进入下半年,由于各地相继收紧调控政策,且与土地市场密切相关的房地产融资渠道也从年中开始持续被收紧,随着房企资金压力的加大,土地市场流拍现象明显加剧,这也是下半年来流拍率重回高位的原因所在。但马千里也指出,虽然2019年下半年流拍现象较上半年有所增加,但这仅仅是从2019年当年的表现来看,若与2018年同期相比,流拍现象并不如2018年严重。黄瑜认为,2019年土地流拍数量较2018年减少,也与地方政府更加理性地推地有关。值得关注的是,2019年12月23日召开的全国住房和城乡建设工作会议,在部署2020年重点工作时首先明确的,就是要着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。在马千里看来,从政策层面来看,“稳房价、稳地价、稳预期”仍是2020年房地产市场的运行基调;而在资金面上,银保监会在去年年末称要完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击违规行为。总的来说,“钱紧”预期将进一步导致房企在拿地时更加谨慎,而土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

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  • 专访中国指数研究院常务副院长黄瑜:房企破产是一种资源优化过程

    专访中国指数研究院常务副院长黄瑜:房企破产是一种资源优化过程

    “不将房地产作为短期刺激经济的手段”将会是对房地产调控相对长期的顶层设计。2019年,用我们的中长期动态模型对整个房地产市场的这种预判来看的话,应该是说是或有下降的。房地产行业除了开发之外,还有房地产服务,我认为房地产服务这个市场是巨大的。在任何行业中,优胜劣汰都是存在的,而房地产行业不同的是,土地一直是稀缺资源,会随着时间不断自然增值。2018年,我国房地产市场规模达到了前所未有的15万亿元新高,整个行业也呈现出新特征。中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,彻底断绝了房地产调控政策再度大幅放松的可能性。但与此同时,各地的松限传闻依然不断传出。在此背景下,行业和企业的下一步会有怎样的变化?为此,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者(以下简称NBD)近日专访了中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜。中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜图片来源:受访者提供中央新提法是对楼市调控的顶层设计NBD:您如何理解中央提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这会是一个长期的过程吗?黄瑜:该政策将会是对房地产调控相对长期的顶层设计。首先,从宏观经济的角度看,如果将房地产作为短期刺激经济的手段将会很容易导致系统性风险,所以该政策对防风险来说是必要的。其次,该政策能够优化经济结构调整。一定程度上讲,房地产是一个巨大的吸金池,不将其作为刺激经济的手段,就能够将更多的资源投入到高新科技、新兴工业等领域,促进我国经济结构转型。最后,该政策有利于稳定预期。房地产发展到今天“15万亿”的规模,业内都在呼吁长效机制,需要一个长期的准则,对于稳定大环境的营造我认为也是能促进房地产行业的健康发展。目前,我国城市化率还有进一步提升的空间,很多人仍有改善自己的居住条件的需求。给行业一个相对稳定的市场预期和政策体系,实际上有利于行业中企业发展和稳定购房者的购房预期,对行业平稳发展非常有好处。“15万亿”后楼市会发生结构性变化NBD:您是怎么看待“15万亿”后的房地产市场?黄瑜:2019年,用我们的中长期动态模型对整个房地产市场的这种预判来看的话,应该说是或有下降的。“15万亿”之后,整个房地产市场会发生一些结构性的变化,这种变化体现在城市层级上。一线和二线城市在2019年的情况可能会更好一些。目前,整个房地产市场的结构性机会更多的会聚集在一些经济更发达的一二线城市,房地产投资也集中于这些区域。从人口规模上讲,一二线城市也提供了更广泛的市场需求,加之2018年的销售规模给一二线城市带来了较好的资金面,几方面因素叠加,导致一二线城市的市场状况会好一些。或有下降主要表现在三四线城市,因为其自身经济发展水平和人口流失等因素,可能整体市场会有所下降。但是在大城市周边都市圈或者是城市群周边的城市,受大城市经济的带动,当地的房地产市场表现也会较好。规模房企和中小房企的差异化发展NBD:现在房地产行业里,规模房企占据了半壁江山,您如何看待这种现象?黄瑜:在过去整个的房产市场的发展过程中,确实越大的企业越有优势,特别是规模方面所体现出的资源优势越来越明显,无论是土地储备还是资金层面,企业规模化发展之后的产品能力以及盈利能力都越来越强,所以很多企业都开始追求规模,这是过去几年当中一个很现实的状况。对跨区域的规模企业来讲,抗风险能力就会强一些。我国不同地区、不同的城市之间的差异比较大,例如前些年一二线城市调控比较严格,三四线城市市场相对活跃度比较高,但现在三四线城市又开始一定程度的冷却,一二线城市机会更好。所以企业在地域分布上比较广阔之后,在不同市场所遇到的机会节点是不一样的,总而言之会是东边不亮西边亮。但是对于小而美的企业,某种程上受到区域性的一些限制,如果该区域市场中政策调控趋严或者出现某个特殊事件,企业就容易受到挫折。所以其实对于房地产开发来说的话,如果几个项目,小而美是可以的,但是从企业发展层面小而美可能是还是有它的风险。但是房地产行业除了开发之外,还有房地产服务,我认为房地产服务这个市场是巨大的,因为服务是不断被需要的,可持续的。目前整体上地产服务的水平还比较低,小而美的企业可以做出特点,做出用户黏性,和很多老字号的店一样。房企破产是一种资源优化过程NBD:有报道称,今年破产的房企已接近300家;今后十几年,中国房企数量会减少2/3以上。您如何看待房企破产这一现象?黄瑜:这是个很正常的现象。如很多地产公司的设立是项目,某种程度上讲,项目开发完毕后这种公司即使是不注销,实际上也没有经营了,这些企业自然而自然的就已经不存在了。并且在任何行业中,优胜劣汰都是存在的,而房地产行业不同的是,土地一直是稀缺资源,会随着时间不断自然增值,不会像机器一样作废。某个企业因为开发的项目和资产需求不匹配而滞销,优质的地产公司来开发可能就又会畅销。经营不善的公司退出,优质的公司不断壮大,这也是一种资源优化的过程。虽然房地产开发方面不需要太多的企业,但房地产服务行业需求量仍然很大。例如物业公司、房产经纪等,开发企业可以转做物业服务,这些仍然可以在房地产行业的大盘中进行服务转型,或者做房地产的延伸行业。房企多元化应基于自身已有优势NBD:“15万亿”之后,房企应该继续走多元化的道路,还是回归聚焦房地产开发主业?黄瑜:任何行业都会有天花板,尽管房地产行业集中度在提升,大企业也在快速发展,但是仍旧会面临天花板的问题,此时就一定要寻求转型甚至升级。房地产企业因地产开发而积累了人才资源、管理经验,这是和自身行业相符合的体系,但是如果房企要跨行业去做科技,或者医药,抑或是做汽车,隔行如隔山,这时房企所拥有的可能仅仅是资金优势罢了。我认为,房企多元化能取得效果的应该是基于已有优势的相关多元化,例如物业、养老、长租公寓、商业运营等。房企做物业,对于自身开发的楼盘提供优质的服务,这是房地产开发企业拥有的天然优势。另一方面,从社会责任角度讲,房企也应当为自身开发的楼盘持续提供高质量的服务。从这几个角度看,房企做物业是有优势的,实际上地产企业的物业公司很多上市之后表现也都很好。还有基于社区做养老、长租公寓,甚至一些商业经营等,这些都是围绕房地产主业的相关多元,是一种服务的延伸,我认为这是房地产企业多元化应有的方向,如果跨度太大是有风险的。

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