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  • 万科保利绿地最赚钱:中国A股房企三季报财务解码

    万科保利绿地最赚钱:中国A股房企三季报财务解码

    进入2019年,很多房企的董事长、总裁、总经理的脸色就没有了往年的那么好,在这个楼市调控最严的年份,盈利性、资金状况问题被悬在每一家房企的头上,各家房企的盈利和资金状况表现究竟如何?近日披露的A股上市房企三季报,揭开了这一面纱。据中国房地产报记者统计,A股124家上市房企共实现营业收入1.43万亿元,同比增长21.62%;净利润1394.35亿元,同比增长16.6%。124家房企中,主营收入同比增长的有70家,占比56%;净利润同比增长的有59家,占比48%;有14家房企增收不增利。21家房企处于亏损状态,40家房企营收及净利润均下滑较严重,其中不乏大房企。如招商蛇口(行情001979,诊股),今年前三季度主营收入同比下滑24.39%,净利润同比下滑38.46%。净利润是衡量企业盈利能力的核心指标,现金流则决定着企业的存亡。由于地产公司业绩具有一定滞后性,要真实反映公司业绩和未来的成长预期,经营活动现金流是最重要的指标之一。据中国房地产报记者统计,124家A股上市房企中,前三季度经营现金流为负数的达58家,占比47%;筹资现金流为负数的达69家;期末净现金流为负数的达63家,超过一半。其中,A股“利润王”万科,前三季度净现金流-796亿元,在A股上市房企中表现最差。需要指出的是,虽然房企的业绩规模依然上涨,但大部分企业利润率走低、现金流趋紧张、融资成本攀升等态势,已经成为它们必须面对的愈发严峻的生存挑战。能否保证资金安全与融资能力,成为眼下楼市竞争的重要砝码。A股房企净利上涨16%分化严重市场倒逼下,房企加快销售规模战,仍收获了可观的业绩。亿翰数据显示,2019年10月百强房企单月销售额环比增长4.46%,同比增长27.76%;1~10月累计销售额同比增长16.84%,增速较前9个月上升0.88个百分点。规模型房企仍占据绝对优势的市场份额。据克而瑞统计,今年前10个月,碧桂园、中国恒大和万科三家房企销售金额均超过5000亿元,分别达到6655.4亿元、5461.8亿元和5199亿元。目前已有25家房企的全口径销售金额超过千亿元,正荣集团、融信集团、远洋集团、雅居乐等均在10月份晋级千亿阵营。但业绩分化也是不争的事实。市场整体业绩并不像大房企数据体现出来的这么好,项目总体去化率并不佳。10月份,TOP50房企中有近六成企业的单月业绩环比下降,其中多数房企较9月业绩环比降幅在20%至30%之间。企业间盈利能力的分化也愈发明显。市场下行压力下,大房企的盈利能力仍能保持较快增长,而中小房企的盈利性则在下降甚至持续亏损、破产。以归属上市公司股东净利润计算,据中国房地产报记者统计,今年前三季度A股上市房企整体净利润同比上涨16.6%。其中,净利润超过百亿元的房企仅3家,分别是万科、保利发展和绿地控股(行情600606,诊股),净利润同比增幅均在30%以上。万科是A股最赚钱的房企,前三季度盈利182.41亿元,同比上涨30.43%;主营收入2239.15亿元,同比增长27.21%。不过,万科的净利润增长率为31.16%,相比去年同期下滑16个百分点。保利发展和绿地控股前三季度的净利润分别达到128.33亿元、118.13亿元。第四名是华夏幸福(行情600340,诊股),前三季度实现净利润97.46亿元,同比增长23.71%。华侨城、金地集团(行情600383,诊股)、招商蛇口的净利润也均超过50亿元。净利润超过20亿元的A股上市房企共计20家。前三季度A股上市房企净利润30强房企中,仅招商蛇口和中天金融(行情000540,诊股)的归母净利润较去年同期有所减少,其余均增长。其中,招商蛇净口主营收入同比减少24.39%,净利润同比减少38.46%。而这期间费用率为14.8%,较上年升高5.3%,对公司业绩形成拖累。尤其是第三季度财报显示,净利润仅1.95亿元,同比下滑83.21%。公告解释为:“地产项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度,本报告期结转面积较小,导致结转收入及毛利同比减少。”中天金融前三季度营业收入100.7亿元,同比增长40%,但净利润15.01亿元,同比下降68.27%。在A股上市房企净利润30强中,净利润同比增幅超过100%的房企有5家,分别是浙江广厦(行情600052,诊股)、大悦城(行情000031,诊股)、北京城建(行情600266,诊股)、中华企业(行情600675,诊股)、蓝光发展(行情600466,诊股),增幅分别为1011.71%、168.18%、167.97%、129.43%以及107.83%。2015年浙江广厦宣布3年内退出房地产,今年前三季度,其利润构成中,影视业板块占了52%,房地产销售仅占33%。关于业绩增长的原因,大悦城方面表示,主要是由于本期公司通过发行股份购买资产的方式收购大悦城地产,根据相关规定,公司按照同一控制下企业合并对上年同期数据进行了追溯调整。重组追溯调整后,增长主要是由于本期商品房销售收入以及投资物业运营收入同比增加所致。北京城建副总经理、董事会秘书张财广则表示,大幅的利润增长来自于制度的变更和房地产的结转。今年前两个季度,保障房项目先开工,商品房项目后开工,由此出现了结转错配,三季度随着商品房的结转,地产收获了近5个亿的利润。一个值得注意的现象是,净利润排名靠前的企业除了房地产开发业务外,都有其他主营业务,这些非房地产主营业务的高净利带动了企业整体净利率的上涨。如泛海控股(行情000046,诊股)的主营业务包括金融业务、房地产业务、战略投资业务,其中金融业务没有直接成本,营业支出中主要为业务及管理费用。华夏幸福的产业新城开发建设所实现的利润占比达到87%。21家亏损破产者增多相比之下,中小房企的生存状况更为艰难,尤其是一些小型房企前三季净利润不足千万元,有的亏损甚至破产。据中国房地产报记者统计,A股有25家房企净利润在1亿元以下,21家房企出现亏损,如ST华业、云南城投(行情600239,诊股)、嘉凯城(行情000918,诊股)、大港股份(行情002077,诊股)、天津松江(行情600225,诊股)、宋都股份(行情600077,诊股)、阳光股份(行情000608,诊股)、京投发展(行情600683,诊股)、中房股份(行情600890,诊股)、绿景控股(行情000502,诊股)、海航投资(行情000616,诊股)等。有不少房企还是处于连年亏损的状态。以云南城投为例,三季报显示,云南城投前三季度营业收入48.52亿元,同比减少30.61%;归属上市公司股东的净利润-10.63亿元,同比减少567.15%。在业绩下滑的同时,云南城投资产负债率明显高企,资金压力较为严重。今年以来,云南城投已挂牌转让诸多项目权益,其中多为低价处置。此外,退市命悬一线的华业资本前三季度亏损50.49亿元,嘉凯城亏损4.4亿元。绿景控股前三季度亏损180.44万元,其去年同期还取得了4199万元的净利润,同比下降104.3%。京汉股份(行情000615,诊股)前三季度亏损0.43亿元,净利润同比下滑830%。进入2019年,宣布破产的小企业明显增多。据人民法院网站消息,截至10月底,今年已有408家地产商破产;8月初这一数字还是近300家。相比去年,今年截至目前房企破产的数量增加了约3成。引发诸多中小房企破产的直接原因就是,没能找到续命钱。克而瑞研究员朱一鸣分析认为,虽然短期内受益于前期低成本的土地储备以及收并购红利,房地产行业整体利润率尚维持在历史较高水平。但从长期来看,随着行业竞争格局加剧、集中度不断提升,对于中小规模房企特别是百强以外房企而言,销售及运营管控成本也将明显提升,如何平衡规模增长与增长质量、提升精细化经营的管理水平,对经营者提出了更高的要求。现金流减少与高负债之忧11月初,融创中国董事会主席孙宏斌在出席一场公开活动时表示,房企依赖大幅增加负债的增长模式在未来的空间将越来越小,将更多依赖经营现金流和股本资金发展。高负债、低现金流一直是房企的痛点。据中国房地产报记者统计,124家A股上市房企,今年前三季度共实现经营性现金净额228.38亿元,而去年同期这一数字为-105.59亿元。从数字上看,房企的经营现金流似乎有所好转。但值得注意的是,这主要是来自万科这些少数企业经营现金流的转好。数据显示,今年前三季度,万科经营现金流为17.34亿元,去年同期这一数字为-257.31亿元。事实上,今年房企整体经营现金流并未得到实质改善。据中国房地产报记者统计,124家A股上市房企中,今年前三季度经营现金流为正的有66家,较去年同期的72家减少了6家。一些规模型房企,如华夏幸福、金地集团、金科股份(行情000656,诊股)、首开股份(行情600376,诊股)、荣盛发展(行情002146,诊股)、世茂股份(行情600823,诊股)、华侨城等,经营现金流也为负数。从筹资现金流来看,124家A股上市房企今年前三季度共计223.62亿元,较去年同期(2233.9亿元)大减90%;筹资现金流为正的有53家房企,较去年同期增加5家。最大的变量还是万科。今年三季度末,万科筹资现金流为-698.75亿元,去年同期为551.96亿元;今年前三季度万科净现金流为-796.06亿元,在A股上市房企中表现最差。现金流排名垫底的另4家房企分别是:首开股份,今年前三季度经营现金流-15.5亿元,筹资现金流-82.55亿元,期末净现金流-116.1亿元。荣盛发展,经营现金流-56.43亿元,筹资现金流-16.81亿元,期末净现金流-69.31亿元。信达地产(行情600657,诊股),经营现金流26.22亿元,筹资现金流-59.44亿元,期末净现金流-66.94亿元。华夏幸福,经营现金流为-395.54亿元,在A股房企中垫底,其去年同期这一数字为-76.6亿元。不过,今年前三季度华夏幸福加大融资力度,筹资现金流达到385.51亿元,但期末净现金流仍处于负值,为-50.26亿元。市场分析人士认为,随着销售步伐放缓和融资环境的进一步收紧,房地产企业的资金压力正在凸显。后续开工规模的加大,还将使这种压力继续增大。负债的增加直接加剧了公司的财务负担。据中国房地产报记者统计,截至今年三季度末,A股上市房企总负债合计9.04万亿元,一年内增加了1.25万亿元,同比增幅为16%;平均资产负债率为80.48%,较去年微增。124家上市房企中,37家房企资产负债率超过80%,包括万科、绿地控股、华夏幸福、新城控股(行情601155,诊股)、泰禾、阳光城(行情000671,诊股)等规模型房企。资产负债率超过90%的有7家,如中交地产(行情000736,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、天津松江、云南城投、京投发展、鲁商发展(行情600223,诊股)、华业资本。值得注意的是,在房企负债表中,房企的总负债中包含预收的购房款,并不能直接体现企业的负债情况。而房企的有息负债,即企业负债当中需要支付利息的债务,更能体现房企真实的负债水平。上半年财报显示,恒大、碧桂园、融创、保利、万科5家房企的有息负债规模均超过2000亿元。截至2019年9月底,万科短期借款及一年内到期有息负债合计590.8亿元;也就是说,2000多亿元有息负债中,7成以上皆为长期负债。三费侵蚀利润财务、销售、管理三项费用(简称“三费”)的增加也在吞噬着公司的收入及利润。在房企主营收入中,三费费用占比的攀升值得警惕。据中国房地产报记者统计,124家A股上市房企中,三费费用率在5%~10%的房企有30家,较去年同期增加1家,万科、保利、绿地控股、金科股份、中南建设等处于这一区间;三费费用率在10%~15%的房企有27家,较去年同期减少3家,招商蛇口、华夏幸福、金地、泰禾、阳光城等在该区间内;三费费用率在15%~30%的房企有35家,较去年同期增加1家,包括信达地产、华侨城、金融街(行情000402,诊股)、新湖中宝(行情600208,诊股)、京投发展、新城控股等;超过30%的房企有25家,较去年同期增加5家。净利润下滑的同时,招商蛇口的销售费用、财务费用却在显著增加。三季报显示,招商蛇口三费费用率为14.83%,较去年同期的9.52%增加了5.3个百分点。其中,2019年7~9月销售费用为5.36亿元、财务费用为9.07亿元,同比分别增长了81.69%、43.96%。费用增加较快的还有大悦城。今年前三季度,大悦城控股期内财务费用大幅增加,达到13.66亿元,同比增长240.82%,主要是金融机构借款增加,对应利息支出增加所致。而在亏损或盈利下降的中小房企中,三费费用在主营收入中则占据较高份额,显示出费用对营收及利润的严重侵蚀。如三费费用率超过50%的房企,意味着主营收入一半用来填补费用支出,这些房企包括中房股份(三费费用占比4490.89%)、海航创新(行情600555,诊股)(950.12%)、泛海控股(308.59%)、阳光股份(106.84%)、绿景控股(74.5%)、嘉凯城(55.87%)、云南城投(50.76%)等15家。随着房企融资难度的加剧,融资成本在不断攀升,必然导致财务费用的增加。克而瑞数据显示,95家典型房企的融资总额为864.87亿元,环比下降24.5%,同比上升17.3%。在融资成本方面,10月份为7.46%,环比上升0.97个百分点。其中,境外债券单月融资成本9.2%,环比上升2.36个百分点。而偿债高峰期的陆续到来,意味着房企举债前行的路不得不继续,否则一旦借新还旧接替不上,等待房企的可能是类似多诺米骨牌效应的资金断裂风险。现在,现金流及费用管控,比以往任何时候都更为重要。

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  • 央行下半年5次定调房地产融资 “因城施策”及避免工具化口径不变

    央行下半年5次定调房地产融资 “因城施策”及避免工具化口径不变

    近日,央行在发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)中重申,按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。据记者不完全统计,下半年以来,央行先后5次定调房地产信贷,强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,避免把房地产工具化。7月29日,央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,指出“房地产行业占用信贷资源依然较多”,要求“保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。8月2日、8月9日以及8月20日,央行分别在2019年下半年工作电视会议、《2019年二季度货币政策执行报告》及国新办举行的降低实际利率水平有关政策吹风会上明确表示,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。“10月份70个大中城市新房价格环比增长0.5%,增速与上月持平;新房价格同比增长8%,较上月回落0.6个百分点;二手房价环比和同比增速分别为0.1%和4.2%,分别回落0.2个百分点和0.4个百分点”,中山证券首席经济学家、研究所所长李湛对《证券日报》记者表示,房地产调控政策强调“因城施策”,既是为了防止房地产市场过热、也是要防止房地产行业失速。今年以来房地产调控政策效果显著,当前房价增速平稳下行。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示,央行的政策始终围绕房住不炒,实施“因城施策”,在房价上涨较快的地区收紧贷款。另外,对于刚需和二套房,也实施了差异化的贷款政策,这样既支持了一些合理的购房需求,整个市场也一直处于防范金融风险的导向中,房地产市场相对比较平稳。《报告》显示,9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为43.3万亿元,同比增长15.6%,增速较上半年下降1.5个百分点。央行表示,第三季度以来,房地产市场运行总体平稳,房地产贷款增速平稳回落,房价涨幅有所回落,房地产开发投资与新开工增速平稳下降。中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示,整体来看,2019年房地产信贷增量明显放缓,“房企融资的难度依然较高,但大小房企之间融资出现分化。”严跃进表示,从宏观方面来看,央行实施降准以及一系列降低企业资金成本的政策,市场融资比较宽松,但从房企方面来看,依旧面临资金面收紧和库存的压力,另外房屋销售不如预期,房企对今年的融资尤其在11月份和12月份比较谨慎。对于后期央行的政策,李湛认为,房地产调控强调“因城施策”,不将房地产作为短期刺激经济的手段的原则不会改变。当前整个房地产市场运行平稳,短期来看房地产信贷政策不会出现明显的收紧,也不会出现明显的放松。

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  • 海通宏观:经济继续放缓 通胀预期上行

    海通宏观:经济继续放缓 通胀预期上行

    经济继续放缓,通胀预期上行——海通宏观月报(于博、李金柳、陈兴、宋潇、应镓娴)摘要海外经济:鲍威尔暗示降息暂停,美国10月CPI同比回升。上周三,鲍威尔称,美国不适合推出负利率,暗示短期内或不继续降息。美国10月零售销售环比增长0.3%,好于预期;10月工业产出环比下降0.8%,是18年5月以来最大跌幅。美国10月CPI同比上升1.8%,环比0.4%,均高于前值,但10月核心CPI同比2.3%,不及前值2.4%。英国三季度GDP同比增速放缓至1%,为2010年一季度以来最低水平。国内经济:经济继续放缓,通胀预期上行,社融增速稳定经济继续放缓。10月工业增加值增速4.7%,较9月明显下滑,意味着工业生产再度转弱,但发电量增速保持稳定,主要缘于10月服务业生产指数增速稳中略升。1-10月全国固定资产投资增速继续下滑至4.2%。其中制造业投资增速有所反弹,拖累主要来自汽车制造业,但年初以来工业企业利润增速逐季回升,而企业中长期贷款增速也连续3个月回升,都对制造业投资形成助力;基建投资增速小幅回落,但国常会提出要降低部分基础设施项目最低资本金比例,有望对基建投资形成托底。10月房地产投资增速高位回落,印证房企到位资金增速再度走弱。10月全国商品房销售面积同比增速1.9%,较8、9月小幅回落,但仍高于今年前7月增速。考虑到地产销售增速持续4个月为正,地产投资大幅下行的风险有所下降,韧性有所增强。10月社消零售增速7.2%,限额以上零售增速1.2%,饮食类、服装类、出行类、居住类等四大类消费全线下滑,或与居民受“双11”影响推迟消费有关。整体看,经济下行承压,但依旧维持在5-6%左右中速增长区间,而高通胀难成长期趋势,未来经济将迎来大缓和而非滞胀。通胀预期上行。10月CPI环比上涨0.9%,同比大幅上升至3.8%,创下12年以来新高。猪价继续大涨,而消费替代也助推其他肉类价格上涨,但鲜果和蔬菜供应充足,价格均出现下跌。预计11月CPI同比继续上升至4.7%。10月PPI环比上涨0.1%,同比回落至-1.6%。11月以来国际油价回升,但国内煤价回落,钢价走势分化,我们预计11月PPI同比降幅缩窄至1.5%。当前通胀处于分化状态,短期内会面临高通胀压力,春节错位效应下明年1月或是CPI高点。而从中长期来看,产能恢复或将带动猪价在明年下半年见顶回落,但信贷回升或助推非食品CPI温和反弹,通胀将处于温和区间。社融增速稳定。10月新增社融6189亿元,同比少增1185亿元,拖累主要来自居民短贷与票据融资。10月人民币贷款增加6613亿元,同比少增357亿元,其中居民部门贷款同比少增1426亿元,主因短贷拖累。10月企业部门贷款同比少增241亿元,在央行鼓励增加制造业中长期信贷的背景下,企业中长贷连续3个月改善。10月财政存款同比少增约270亿,M2同比持平在8.4%,M1同比略降至3.3%,M0同比回升至4.7%。10月社融存量增速10.7%,较9月略降0.1个百分点,整体依然稳定。考虑到通胀压力仍大,短期宽松依然受限,不过结构性的通胀也不会引发政策收紧,货币仍将保持稳健。国内政策:促进有效投资。国务院总理主持召开部分省份经济形势和保障基本民生座谈会,要推进市场化法治化国际化营商环境建设,释放体制机制创新潜力,要加强农民工工资清欠,做好猪肉等生活必需品保供稳价。发改委等15部门联合发布《关于推动先进制造业和现代服务业深度融合发展的实施意见》,针对制造业重点行业、服务业重点领域,提出双向融合发展的10项可能路径。国务院常务会议决定健全固定资产投资项目资本金管理促进有效投资,下调基础设施项目最低资本金比例不超5个百分点。1.海外经济:鲍威尔暗示降息暂停,美国10月CPI同比回升1.1鲍威尔暗示降息暂停鲍威尔暗示降息暂停。上周三,鲍威尔在国会发表证词称,美联储降息空间没有以往大,美国不适合推出负利率;只要经济维持现有扩张,当前的货币政策目标立场就仍然适宜,暗示短期内或不继续降息;“低利率、低通胀和低经济”是美国经济新常态;认为目前美国政府的债务路径不可持续。美国公布零售和工业数据。上周五,美国公布10月零售销售环比增长0.3%,好于预期,并较前值-0.3%回升。同日公布的美国10月工业产出环比下降0.8%,是18年5月以来最大跌幅,同比下降1.5%,是三年来的最差表现。美国10月CPI同比回升。上周三,美国公布10月CPI同比上升1.8%,环比0.4%,均高于前值,但10月核心CPI同比2.3%,不及前值2.4%。上周四数据显示,美国10月PPI环比增长0.4%,为六个月来最大涨幅,但同比回落到1.1%,是近三年新低。1.2英国三季度GDP放缓上周一,英国公布三季度GDP同比增速放缓至1%,为2010年一季度以来最低水平;环比增速0.3%,好于前值-0.2%;其中服务业和建筑业分别增长0.4%和0.6%,但制造业未有增长。2.10月数据:经济继续放缓,通胀预期上行,社融增速稳定经济继续放缓。10月工业增加值增速4.7%,较9月明显下滑,意味着工业生产再度转弱,但发电量增速保持稳定,主要缘于10月服务业生产指数增速稳中略升。1-10月全国固定资产投资增速继续下滑至4.2%。其中制造业投资增速有所反弹,拖累主要来自汽车制造业,但年初以来工业企业利润增速逐季回升,而企业中长期贷款增速也连续3个月回升,都对制造业投资形成助力;基建投资增速小幅回落,但国常会提出要降低部分基础设施项目最低资本金比例,有望对基建投资形成托底。10月房地产投资增速高位回落,印证房企到位资金增速再度走弱。10月全国商品房销售面积同比增速1.9%,较8、9月小幅回落,但仍高于今年前7月增速。考虑到地产销售增速持续4个月为正,地产投资大幅下行的风险有所下降,韧性有所增强。10月社消零售增速7.2%,限额以上零售增速1.2%,饮食类、服装类、出行类、居住类等四大类消费全线下滑,或与居民受“双11”影响推迟消费有关。整体看,经济下行承压,但依旧维持在5-6%左右中速增长区间,而高通胀难成长期趋势,未来经济将迎来大缓和而非滞胀。通胀预期上行。10月CPI环比上涨0.9%,同比大幅上升至3.8%,创下12年以来新高。猪价继续大涨,而消费替代也助推其他肉类价格上涨,但鲜果和蔬菜供应充足,价格均出现下跌。预计11月CPI同比继续上升至4.7%。10月PPI环比上涨0.1%,同比回落至-1.6%。11月以来国际油价回升,但国内煤价回落,钢价走势分化,我们预计11月PPI同比降幅缩窄至1.5%。当前通胀处于分化状态,短期内会面临高通胀压力,春节错位效应下明年1月或是CPI高点。而从中长期来看,产能恢复或将带动猪价在明年下半年见顶回落,但信贷回升或助推非食品CPI温和反弹,通胀将处于温和区间。社融增速稳定。10月新增社融6189亿元,同比少增1185亿元,拖累主要来自居民短贷与票据融资。10月人民币贷款增加6613亿元,同比少增357亿元,其中居民部门贷款同比少增1426亿元,主因短贷拖累。10月企业部门贷款同比少增241亿元,在央行鼓励增加制造业中长期信贷的背景下,企业中长贷连续3个月改善。10月财政存款同比少增约270亿,M2同比持平在8.4%,M1同比略降至3.3%,M0同比回升至4.7%。10月社融存量增速10.7%,较9月略降0.1个百分点,整体依然稳定。我们认为,考虑到通胀压力仍大,短期宽松依然受限,不过结构性的通胀也不会引发政策收紧,货币仍将保持稳健。2.1通胀:10月CPI续升,通胀预期上行10月CPI环比上涨0.9%,同比大幅上升至3.8%,创下12年以来新高。食品方面,猪价继续大涨,贡献CPI环比近九成涨幅,而消费替代也助推其他肉类价格上涨,但鲜果和蔬菜供应充足,价格均出现下跌,10月食品CPI环比上涨3.6%。非食品方面,国庆节出行增加,机票、住宿价格上涨,换季需求带动服装价格上涨,10月非食品CPI环比上涨0.2%。10月食品价格环比上涨3.6%,高于去年同期,历史上10月食品价格环比均值为-0.5%,今年食品环比涨幅仍旧大幅强于季节性。具体来说,非洲猪瘟导致猪肉供给减少,猪价环比继续大涨20.1%,影响CPI上涨约0.79个百分点,也就是说CPI环比总涨幅的近九成由猪价贡献。受消费替代影响,其他肉类价格均有所上涨,牛肉、羊肉、鸡肉和鸭肉价格涨幅在1.0%—3.1%之间。但蔬菜供应充足导致菜价下降1.7%,而时令水果大量上市,鲜果价格下降5.7%,合计影响CPI下降约0.14个百分点。从同比来看,10月食品价格上涨15.5%,涨幅相比9月进一步上升4.3个百分点,影响CPI上涨约3.05个百分点。其中猪肉价格同比上涨101.3%,涨幅相比于9月进一步扩大32个百分点,影响CPI上涨约2.43个百分点。牛肉、羊肉、鸡肉、鸭肉和鸡蛋价格涨幅在12.3%—21.4%之间,五项合计影响CPI上涨约0.41个百分点。而鲜果价格同比由涨转降,下降0.3%,鲜菜价格同比下降10.2%,跌幅有所收窄。10月猪价继续大涨,11月猪肉CPI同比仍将上行。10月以来猪肉价格继续大幅上涨,10月猪肉CPI环比涨幅高达20.1%,远超季节性。11月8日22省市猪肉平均价格已经上涨至54.1元/千克,就按目前的价格来计算,11月猪肉价格同比也将达到167%。而考虑猪肉CPI同比涨幅大约是22省市猪价涨幅的80%左右,则11月猪肉CPI同比也可能升至120%-130%,助推11月通胀继续上行。存栏拐点或将出现,明年下半年开始猪价可能回调。目前猪价上涨主要源于供需关系的失衡,而9月生猪存栏和能繁母猪存栏再次创下19190和1913万头的历史新低。考虑到繁殖和生长的时滞,猪价到明年二季度仍有上行压力。当前养殖户的补栏积极性不高或与非洲猪瘟影响有关。但是受到猪肉价格暴涨的影响,11月自繁自养的生猪养殖利润已经达到3000元/头,并且8月以来中央和各地纷纷出台了鼓励和补贴养殖的政策。预计年末生猪产能将逐步恢复,需要密切关注10月能繁母猪和生猪存栏的情况。如果年末生猪存栏和能繁母猪存栏下降趋势得到扭转,明年下半年猪肉供给或会出现好转,并带来猪价下行。10月非食品价格上涨0.2%,影响CPI上涨约0.12个百分点。具体来说,国庆节期间出行增加,机票、旅行社和住宿价格分别上涨0.5%、0.7%和2.1%。而受换季需求影响,服装价格上涨0.4%,带动衣着分项环比上涨0.3%。从同比来看,10月非食品价格上涨0.9%,相比于9月继续下降0.1个百分点,影响CPI上涨约0.70个百分点。其中国庆假期使得教育文化娱乐同比涨幅扩大,其余分项同比涨幅收窄,而交通和通信价格跌幅进一步扩大。11月以来猪价涨幅趋缓,但是以目前猪价计算11月猪肉CPI同比还会进一步上升。同时11月以来蔬菜和鲜果价格平稳,下跌趋势也有所放缓,考虑到去年基数较低,我们预计11月CPI同比继续上升至4.7%。10月PPI环比上涨0.1%,同比继续回落至-1.6%。从环比来看,10月生产资料价格持平;生活资料价格上涨0.3%。分行业来看,价格上涨的有17个,下降的16个,持平的7个。其中油气开采(0.8%)、燃料加工(0.4%)、燃气生产供应(0.3%)价格由降转涨,黑金采选(-0.5%)、黑色冶炼(-0.3%)、煤炭采选(-0.1%)价格跌幅收窄,农副食品加工(1.8%)价格涨幅与9月持平,有色金属冶炼(-0.3%)价格由涨转降。从同比来看,10月生产资料价格下降2.6%,降幅扩大0.6个百分点;生活资料价格上涨1.4%,涨幅扩大0.3个百分点。行业表现上,价格降幅扩大的行业有油气开采、燃料加工、黑色金属和化学原料制品,价格涨幅回落的行业有黑金采选、有色金属,价格由涨转降的行业有煤炭采选。11月以来国际油价小幅回升,但国内煤价回落,钢价走势分化,我们预计11月PPI同比降幅缩窄至1.5%。自9月CPI同比破3以后,10月CPI同比继续跳升至3.8%。而当前通胀其实处于分化状态,目前通胀上行的主要原因在于食品价格上涨,10月食品CPI同比已经上升至15.5%的高点,而非食品CPI同比持续小幅下行。食品价格上涨主因是猪价持续攀升,而高频数据显示11月猪肉价格同比增速还会进一步提升。9月能繁母猪和生猪存栏仍在下降,考虑出栏时滞,明年二季度之前供需失衡都将支撑猪价处于高位,因此未来猪价仍是短期通胀变化的核心。而非食品方面,18年四季度国际油价曾出现大跌,在低基数效应下PPI或在年末见底回升,并带动非食品CPI小幅反弹。因此,年末CPI同比还会继续上行,考虑到春节错位效应,明年1月或是CPI高点。展望明年,猪价大涨带动生猪养殖利润屡创新高,生猪产能或在年末逐步恢复,这有利于明年下半年猪价走势的回落。而去年12月社会融资增速见底回升,考虑到信贷领先于PPI价格1年左右,预计明年PPI和非食品CPI同比增速都将温和回升,这将使得猪肉涨价效应减退以后,CPI同比也能保持在2-3%左右的区间内。整体来说,短期内我们会面临猪价大涨带来的高通胀压力,但是中长期来看,我国通胀将处于温和区间。2.2工业:生产再度走弱,筑底仍有希望工业增速再度下滑。生产端,10月规模以上工业增加值同比增速4.7%,季调环比增速0.17%,均较9月明显下滑,指向工业生产再度转弱。从中观看,各主要行业增速普遍下滑。分上中下游看:下游消费品类行业中,汽车上升,医药、农副、食品、纺织均下滑;中游装备加工类行业中,电力、金属制品上升,通用设备、专用设备、运输设备、电气机械、电子均下滑;中游原材料类行业中,有色上升,钢铁、建材、橡胶塑料、化工均下滑;上游采矿业增速继续下滑。其中,钢铁、建材、电子、专用设备等行业增速均明显下滑。从中观看,工业生产再度转弱,主要有两方面原因。一方面,“抢出口”高基数影响再现,拖累装备加工类行业生产。受贸易摩擦升温导致的“抢出口”影响,去年8-10月出口交货值同比增速超预期回升,受高基数效应影响,今年10月出口交货值同比降幅明显扩大,带动出口依赖度较高的机电产品、高新技术产品生产转弱。另一方面,地产、基建投资放缓,原材料类行业加大力度去库存。而受下游地产、基建投资短期走弱影响,钢铁、水泥等行业加大力度去库存,生产也明显放缓。从微观看,各主要工业品产量增速涨少跌多。具体看:上游的煤炭产量增速持平;中游的乙烯产量增速反弹,但粗钢、水泥、有色金属产量增速均下滑;下游的汽车产量降幅收窄。钢铁、水泥产量增速下滑转负,也与相关行业增加值增速明显放缓相印证。值得注意的是,实物指标中最重要的发电量增速仍保持稳定。从微观看,10月工业增速下滑主要是受钢铁、水泥等传统工业品产量增速下滑的影响。工业生产虽然与工业用电量高度相关,但随着过去几年服务业对经济增长的贡献率持续上升远超工业,工业和服务业的用电量占比也是此消彼长,发电量不仅涵盖了服务,也更真实的反映了经济的综合表现。而从服务业看,10月服务业生产指数同比增速较3季度稳中略升,受服务业企稳支撑,10月发电量增速也保持稳定。10月经济较9月小幅回落,但筑底仍有希望,未来经济将迎来大缓和而非滞胀。生产端,高基数效应令出口交货值增速明显下滑,并带动装备加工类行业生产走弱,随着高基数效应的消退,11、12月出口交货值增速有望企稳回升。而发电量增速的企稳也指向服务业仍稳中向好。需求端,盈利筑底和信贷回暖已经使得制造业投资逐步企稳,而国常会政策的落实有望托底基建投资,“双11”、“双12”等网购消费势头强劲料将带动年底消费改善。从高频数据看,11月上旬地产销售、发电耗煤虽小幅回落,仍都处于高位,指向供需两端仍保持稳定。整体看,经济下行承压,但依旧维持在5-6%左右中速增长区间,而高通胀难成长期趋势,未来经济将迎来大缓和而非滞胀。2.3投资:地产基建拖累,制造业增速反弹固定资产投资增速回落。先来看投资,1-10月全国固定资产投资同比增速、民间投资同比增速分别回落至4.2%、4.4%,其中10月当月同比增速分别回落至3.4%、1.5%。值得注意的是,民间投资增速持续低迷、几近归零,反映投资的内生动力依然偏弱。具体看,三大类投资中,制造业投资增速有所反弹。1-10月制造业投资增速反弹至2.6%。一方面,年初以来工业企业利润增速逐季回升;另一方面,企业中长期贷款增速连续3个月回升。盈利筑底企稳和信贷环境改善,均助力制造业投资增速反弹。其中,中游装备加工类行业表现较好,运输设备、电子、金属制品、专用设备等行业投资增速普遍上升,而拖累主要来自下游消费品类行业,尤其是汽车制造业。基建投资增速小幅回落。1-10月基础设施(不含电力等)投资同比增速回落至4.2%,而旧口径下的基建(包含电力等)投资同比增速也回落至3.3%。虽然当前新、旧口径下基建投资增速双双下滑、依然偏低,但国务院常务会议提出“完善固定资产投资项目资本金制度”,并强调“降低部分基础设施项目最低资本金比例”,有望对基建投资形成托底。房地产投资增速高位回落。1-10月房地产开发投资同比增速回落至10.3%,印证房企到位资金增速再度走弱,其中10月当月同比增速下滑至8.6%,为年内最低值。虽然今年以来房地产投资增速高位回落,但由于地产销售增速持续4个月为正,而土地购置面积增速近2个月都转为正增长,地产投资大幅下行的风险有所下降,韧性有所增强。地产销售增速稳中略降。10月全国商品房销售面积同比增速1.9%,较8、9月小幅回落,但仍高于今年前7月增速。10月房贷利率继续上行,但因部分房企“以价换量”,低线级城市地产销售依然强劲,使得地产销售整体保持稳定。土地购置和新开工增速双双回升。得益于3季度以来地产销量增速、竣工增速相继见底回升,10月土地购置、新开工增速双双回升。虽然当前房企融资仍受约束,但考虑到地产销量持续4个月正增长,土地购置连续2个月正增长,以及新开工增速稳定在10%左右,当前地产投资大幅下行的风险有所下降,韧性有所增强。2.4消费:必需继续走弱,可选难言改善消费增速再度回落。10月全国社会消费品零售总额同比增速7.2%,下滑并持平于年内低点;限额以上单位消费品零售额同比增速1.2%,下滑并创下新低。剔除汽车后,社消零售增速、限额以上零售增速分别为8.3%、2.9%,仍较9月下滑。10月消费表现低迷,不排除受“双11”影响推迟消费,而最重要的汽车消费增速也较3季度均值回升。分品类看,必需消费继续走弱。10月食品饮料、纺织服装零售增速8.2%、-0.8%,均继续下滑,而日用品零售增速持平在12.0%。三项合计增速5.5%,较9月明显下滑。可选消费难言改善。10月汽车、石油及制品类零售降幅分别扩大至-3.3%、-4.5%;地产相关的家电、家具、建材类零售增速分别为0.7%、1.8%、2.6%,也是全线回落;通讯器材类零售增速大幅回升至22.9%,但主要源于去年同期基数偏低。整体看,10月饮食类、服装类、出行类、居住类等四大类消费全线下滑。2.5外贸:进出口均改善,顺差继续回升10月我国以美元计价出口同比降幅收窄至-0.9%,前值-3.2%。10月美国、欧元区PMI指数小幅回升,日本继续放缓,外需低位徘徊、整体平稳。从国别和地区来看,10月我国对欧盟(3.1%)出口增速回升,对美国出口(-16.2%)降幅收窄,而对日本(-7.8%)出口增速继续放缓,与10月各经济体PMI走势基本一致;而新兴经济体中,对东盟(15.8%)、韩国(5.5%)出口大幅改善,对印度(-10.1%)、中国香港(-15.5%)出口增速继续回落。今年以来中国对东盟出口维持较高增速。11月4日商务部表示RCEP协议已结束文本谈判,有望于2020年签署。RCEP协议成员目前包括中国、东盟、日本、韩国、澳大利亚与新西兰共15个国家。18年以来中美贸易关系明显降温,但中国对RCEP成员国家的出口增速保持韧性,19年前三季度对这些国家的总出口同比增速4.4%,而占比也较18年上升1个百分点。未来协议签署或将进一步扩大区域内的贸易规模。从贸易方式看,10月一般贸易(4.0%)出口增速明显回升,加工贸易(-9.4%)出口跌幅有所缩窄。从产品类型看,10月劳动密集型产品(0.6%)出口增速由负转正,机电产品(-2.4%)、高新技术产品(-3.4%)出口跌幅较9月减小。重点出口商品中,出口增速大多回升,自动数据处理设备回暖。10月自动数据处理设备(0.3%),较前月-12.8%明显回暖,同样增速由负转正的还有纺织(4.2%)和鞋类(1.1%);塑料制品(11.1%)、服装(-5.9%)、家居(-4.4%)增速亦有改善;而集成电路(9.5%)、手持无线电话机(-11.8%)、汽车零配件(-5.7%)出口增速继续放缓。10月我国进口同比回升至-6.4%,前值-8.5%。从数量看,10月我国进口大豆(-10.7%)明显减少,铁矿石(5.1%)增速略降,而进口原油(11.6%)和铜(2.6%)增速回升;从金额看,价格因素导致进口铁矿石(36.3%)、原油(-9.6%)增速放缓。今年手机新机型需求乐观,或支撑近期国内相关行业生产,10月进口集成电路的数量(21.4%)大幅增加,进口金额(-7.2%)同比回升。其他重点进口产品表现涨跌互现。10月我国汽车底盘(-28.6%)进口增速转负,但汽车零配件(-17.9%)、铜(-3.7%)、塑料(-8.7%)、自动数据处理器(-12.7%)进口增速跌幅均有收窄,而进口医药品(30.3%)增速持续回升。10月进出口增速双双改善,贸易顺差也回升至428.1亿美元,较去年同期高出近100亿美元。10月广交会出口成交额292.88亿美元,同比略降至-1.9%,意味着外需整体仍弱。但考虑到去年9月末美国开始对2000亿美元清单商品加税,因而去年10月之后我国对美出口明显放缓,基数大幅走低,而近期磋商取得积极进展,短期贸易担忧缓解,预计未来对美出口增速跌幅或继续收窄,有利于人民币汇率暂稳。2.6金融:社融增速稳定,企业中长贷改善10月新增社融6189亿元,同比少增1185亿元。其中,对实体发放人民币贷款5470亿元,同比少增1671亿元;地方政府专项债融资净减少200亿元,同比多减1068亿元;而外币贷款折合同比少减790亿元;表外融资同比少减400多亿元(委托贷款、信托贷款分别同比少减282亿元和742亿元,未贴现银行承兑汇票同比多减600亿元);企业债券净融资同比多增近100亿元;股票融资与去年同期大体持平。10月社融同比少增主要体现在人民币贷款、未贴现的银行承兑汇票和地方政府专项债三项。未贴现的银行承兑汇票多减600亿元,但绝对水平仍处于历史均值附近,而专项债今年发行节奏比去年提前,因而其同比少增也在预期之中10月人民币贷款增加6613亿元,同比少增357亿元。10月居民部门贷款增加4210亿元,同比少增1426亿元,主因短贷拖累。10月居民短贷同比少增近1300亿元,是信贷拖累的主要来源。去年居民短贷持续高增,但实际上存在部分流入地产的现象,在消费贷监管收紧后今年居民短贷整体不及去年。而10月居民中长贷增加3587亿元,同比小幅少增143亿元,印证短期地产销售仍有韧性。10月企业部门贷款增加1262亿元,同比少增241亿元,结构上有改善。10月企业中长贷增加2216亿元,同比多增787亿元,在央行鼓励增加制造业中长期信贷的背景下,企业中长贷连续3个月改善;而10月企业短贷同比多减44亿元,票据融资同比少增850亿元。此外,10月非银金融机构贷款同比多增近1400亿元。10月财政存款增加5551亿元,同比少增约270亿,居民部门存款同比多减2665亿元,企业部门存款同比多减989亿元。10月M2同比持平在8.4%,M1同比略降至3.3%,M0同比回升至4.7%。10月社融存量增速10.7%,较9月略降0.1个百分点,整体依然稳定。我们测算10月政府和社会总融资增速略降至10.6%。虽然10月新增社融同比少增,但拖累主要来自居民短贷与票据融资,这两项在去年均是处在历史偏高的位置。而居民中长贷相对稳定、企业中长贷持续改善、广义货币增速平稳,都预示着经济仍有望企稳。10月包括信贷、非标、债券和股票在内的企业各类总融资增速较9月小幅回升到7.7%。近期通胀快速上行,引发10年国债利率明显调整,而上周央行降低MLF操作利率5BP以稳定利率预期。我们认为,考虑到通胀压力仍大,短期宽松依然受限,不过结构性的通胀也不会导致政策收紧,货币仍将保持稳健。3.政策:促进有效投资保障基本民生。国务院总理李克强主持召开部分省份经济形势和保障基本民生座谈会,要推进市场化法治化国际化营商环境建设,释放体制机制创新潜力;增强新动能对经济的支撑力,释放市场潜力。要保障好基本民生,尽力而为,量力而行;两节临近,要加强农民工工资清欠,做好猪肉等生活必需品保供稳价。推动产业融合发展。发改委等15部门联合发布《关于推动先进制造业和现代服务业深度融合发展的实施意见》,针对制造业重点行业、服务业重点领域,提出加快原材料工业、消费品工业、装备制造业、汽车制造等重点行业双向融合发展的10项可能路径;支持符合条件的企业上市融资和发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具。促进有效投资。国务院常务会议决定健全固定资产投资项目资本金管理促进有效投资,下调基础设施项目最低资本金比例不超5个百分点,基础设施领域和其他国家鼓励发展的行业项目,可通过发行权益型、股权类金融工具筹措资本金。会议部署对安全生产尤其是危险化学品生产管理等问题开展专项整治。

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  • 土地市场AB面:前十月万科拿地总价最高 中小房企撤退

    土地市场AB面:前十月万科拿地总价最高 中小房企撤退

    “上半年拿的地少,因为觉得价格还是贵了。现在资金面收紧、竞争变小,加上每到年底都是政府集中推地的时候,未来两三个月是拿地好时机。”对于地市,万科某地方公司总经理作出如上判断。事实上,在土地市场持续降温的背景下,大型房企正加大逆周期拿地力度,而中小房企则普遍因资金不宽裕,放缓了拿地步伐。接受财联社记者采访的业内人士认为,不少中小房企陷入“拿地少、销售少,回款少、明年拿地继续减少”的恶性循环中,行业洗牌进一步加剧。拿地“窗口期”已现?今年下半年以来,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演,南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。呼和浩特日前挂牌出让的12宗土地,7宗流拍,仅5宗成交。在流拍地块增多的同时,多城土地成交量下滑明显。据中指研究院数据显示,11月4日至11月10日,全国40个主要城市土地成交量环比前一周减少49%,土地出让金总额环比减少42%。不过,随着土地市场趋于理性、地价有所回落,年初表示不拿地或谨慎拿地的头部房企,在招拍挂市场又重新活跃起来。11月5日,华润置地、保利、金地围猎东莞总价地王,最终华润置地以最高封顶价“45.12亿元+拆迁安置房面积18.76万平方米”竞得该地,而这只是近期头部房企出手土地市场的一个缩影。“我觉得窗口期已出现,本月挂牌、下月摘牌的地会更好,土拍门槛、起拍价这两个月还会降的。”一家大型房企投资总告诉财联社记者,“中小房企还是没有资金拿地,所以这个窗口期更利好于头部的国企。”“头部房企还是以地产开发业务为主的,按照基本的商业逻辑,只要它的融资成本足够低,只要还能继续融到钱,为什么不拿地?”仕通人才董事长王钺反问。易居企业集团CEO丁祖昱则表示,对于身处土地市场并不火热、但出让底价较高的三四线城市的房企来说,应等待下一波窗口期的来临,持续关注所在城市的土地出让,伺机捡漏。行业“马太效应”加剧据中原地产研究中心统计数据,虽然下半年房企融资有所收紧,但整体看,2019年1-10月全国50大房企拿地金额为1.86万亿元,同比上涨15.6%。其中,拿地总价最高的为万科,1476亿元;其次是碧桂园1223亿元、保利919亿元、中海829亿元。相比之下,多家中小型房企拿地进入“冰冻期”。一家曾在过去几年大举收并购的中型房企高层对记者坦承:“今年形势逼人,拿地也不多,过去几年拿地是有些激进了,现在公司困难,后市看造化了。”“2016年的时候,老板看我们一年下来还没拿到一块空地,就责令珠海老总拍一块地,结果那块地成了区域地王。今年这种行情老板不可能再说要拿地,已经有两个月没听到任何拿地的消息了。”某粤系房企珠海公司的员工对财联社记者说。中原地产首席分析师张大伟认为,2019年房企拿地分化,从拿地企业构成看,民企相对较少,国企占比相对较多。资金成本成为企业拿地的主要决定因素,部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。融创集团董事长孙宏斌在近期的公开演讲中明确表示,希望国家支持头部房企,支持并购,不管是从额度上也好,还是并购贷也好,都要支持。头部房企的“降维打击”还体现在融资成本上。近期受境内融资监管持续收紧的影响,开发商纷纷赴境外发债,其中多家中小房企融资成本在10%以上,例如,德信中国1亿美元债票面利率高达12.875%,金辉集团2.5亿美元债票面利率达11.75%。相比之下,头部房企的融资成本显得格外低廉。万科香港最新发行的2笔总金额为7.23亿的美元债,利率分别为3.15%和3.5%,且均为中长期票据。今年7月,中海曾发行过1笔10年期的4.5亿美元债,年息率仅3.45%。“随着5月以来信托、境内债、境外债、开发贷融资相继收紧,房企经历年初流动性宽松后融资难度陡然加大,2019H1多数房企平均融资成本较2018年继续提升。规模房企的融资优势正在进一步凸显,我们预计未来行业融资集中度将进一步提升。”华泰证券(行情601688,诊股)在研究报告中称。投拓人员面临洗牌压力虽然头部房企最近在加大逆周期拿地的力度,但整体投资的回落,导致全行业投拓人员面临被洗牌的压力。“以往,在大量开工与大量投资的同时,房企管控权限下移,意味着一线项目布局需要很多人才。现在整个房地产市场,按照内部价值链的角度来说,传统的开发岗位已出现供大于求,首当其中就是投拓、行政等职位。”王钺告诉记者。他进一步表示,“与此同时,另外一些岗位需求变大,现在大家都认识到房地产行业进入存量时代了,那些懂资产管理的人就变得炙手可热。”“更重要的是结构性的变化,因为招拍挂拿地相对来说更容易一些,收并购才需要更多的人力和机会,但到今年年底,市场上收并购的机会慢慢也少了,自然需要的人也会少一些。”一家中型房企的高层如是说。上述万科地方公司总经理则向财联社记者表示:“竞争变小了,比如以前一块二手地有二十家在谈,现在可能变成十五家了,就相对好谈点了。有的公司想着不投资,就裁掉投资人员,要是公司倒闭不再发展可以理解,要是继续发展,二手土地是个长期的事,完全断了线也不好接。”“在‘夹缝’生存背景下,杠杆驱动模式已走到尽头;而资源红利难以永续,并且在限价背景下承压。”招商证券(行情600999,诊股)在最新发布的报告中说。

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  • 土地市场AB面:前十月万科拿地总价最高 中小房企撤退

    土地市场AB面:前十月万科拿地总价最高 中小房企撤退

    “上半年拿的地少,因为觉得价格还是贵了。现在资金面收紧、竞争变小,加上每到年底都是政府集中推地的时候,未来两三个月是拿地好时机。”对于地市,万科某地方公司总经理作出如上判断。事实上,在土地市场持续降温的背景下,大型房企正加大逆周期拿地力度,而中小房企则普遍因资金不宽裕,放缓了拿地步伐。接受财联社记者采访的业内人士认为,不少中小房企陷入“拿地少、销售少,回款少、明年拿地继续减少”的恶性循环中,行业洗牌进一步加剧。拿地“窗口期”已现?今年下半年以来,土地流拍和底价成交的现象在二三线城市频频上演,南京、武汉、天津等热点城市也位列其中。呼和浩特日前挂牌出让的12宗土地,7宗流拍,仅5宗成交。在流拍地块增多的同时,多城土地成交量下滑明显。据中指研究院数据显示,11月4日至11月10日,全国40个主要城市土地成交量环比前一周减少49%,土地出让金总额环比减少42%。不过,随着土地市场趋于理性、地价有所回落,年初表示不拿地或谨慎拿地的头部房企,在招拍挂市场又重新活跃起来。11月5日,华润置地、保利、金地围猎东莞总价地王,最终华润置地以最高封顶价“45.12亿元+拆迁安置房面积18.76万平方米”竞得该地,而这只是近期头部房企出手土地市场的一个缩影。“我觉得窗口期已出现,本月挂牌、下月摘牌的地会更好,土拍门槛、起拍价这两个月还会降的。”一家大型房企投资总告诉财联社记者,“中小房企还是没有资金拿地,所以这个窗口期更利好于头部的国企。”“头部房企还是以地产开发业务为主的,按照基本的商业逻辑,只要它的融资成本足够低,只要还能继续融到钱,为什么不拿地?”仕通人才董事长王钺反问。易居企业集团CEO丁祖昱则表示,对于身处土地市场并不火热、但出让底价较高的三四线城市的房企来说,应等待下一波窗口期的来临,持续关注所在城市的土地出让,伺机捡漏。行业“马太效应”加剧据中原地产研究中心统计数据,虽然下半年房企融资有所收紧,但整体看,2019年1-10月全国50大房企拿地金额为1.86万亿元,同比上涨15.6%。其中,拿地总价最高的为万科,1476亿元;其次是碧桂园1223亿元、保利919亿元、中海829亿元。相比之下,多家中小型房企拿地进入“冰冻期”。一家曾在过去几年大举收并购的中型房企高层对记者坦承:“今年形势逼人,拿地也不多,过去几年拿地是有些激进了,现在公司困难,后市看造化了。”“2016年的时候,老板看我们一年下来还没拿到一块空地,就责令珠海老总拍一块地,结果那块地成了区域地王。今年这种行情老板不可能再说要拿地,已经有两个月没听到任何拿地的消息了。”某粤系房企珠海公司的员工对财联社记者说。中原地产首席分析师张大伟认为,2019年房企拿地分化,从拿地企业构成看,民企相对较少,国企占比相对较多。资金成本成为企业拿地的主要决定因素,部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。融创集团董事长孙宏斌在近期的公开演讲中明确表示,希望国家支持头部房企,支持并购,不管是从额度上也好,还是并购贷也好,都要支持。头部房企的“降维打击”还体现在融资成本上。近期受境内融资监管持续收紧的影响,开发商纷纷赴境外发债,其中多家中小房企融资成本在10%以上,例如,德信中国1亿美元债票面利率高达12.875%,金辉集团2.5亿美元债票面利率达11.75%。相比之下,头部房企的融资成本显得格外低廉。万科香港最新发行的2笔总金额为7.23亿的美元债,利率分别为3.15%和3.5%,且均为中长期票据。今年7月,中海曾发行过1笔10年期的4.5亿美元债,年息率仅3.45%。“随着5月以来信托、境内债、境外债、开发贷融资相继收紧,房企经历年初流动性宽松后融资难度陡然加大,2019H1多数房企平均融资成本较2018年继续提升。规模房企的融资优势正在进一步凸显,我们预计未来行业融资集中度将进一步提升。”华泰证券(行情601688,诊股)在研究报告中称。投拓人员面临洗牌压力虽然头部房企最近在加大逆周期拿地的力度,但整体投资的回落,导致全行业投拓人员面临被洗牌的压力。“以往,在大量开工与大量投资的同时,房企管控权限下移,意味着一线项目布局需要很多人才。现在整个房地产市场,按照内部价值链的角度来说,传统的开发岗位已出现供大于求,首当其中就是投拓、行政等职位。”王钺告诉记者。他进一步表示,“与此同时,另外一些岗位需求变大,现在大家都认识到房地产行业进入存量时代了,那些懂资产管理的人就变得炙手可热。”“更重要的是结构性的变化,因为招拍挂拿地相对来说更容易一些,收并购才需要更多的人力和机会,但到今年年底,市场上收并购的机会慢慢也少了,自然需要的人也会少一些。”一家中型房企的高层如是说。上述万科地方公司总经理则向财联社记者表示:“竞争变小了,比如以前一块二手地有二十家在谈,现在可能变成十五家了,就相对好谈点了。有的公司想着不投资,就裁掉投资人员,要是公司倒闭不再发展可以理解,要是继续发展,二手土地是个长期的事,完全断了线也不好接。”“在‘夹缝’生存背景下,杠杆驱动模式已走到尽头;而资源红利难以永续,并且在限价背景下承压。”招商证券(行情600999,诊股)在最新发布的报告中说。

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  • 新力香港闯关上市  内房股迎高价值投资标的

    新力香港闯关上市 内房股迎高价值投资标的

    文/伍谷戈在公众审视的目光中,新力控股集团(以下简称新力)站在了资本市场的大门口。11月15日的香港证券交易所,资本市场对这家公司做出认可的一个重要关口。当日,新力正式挂牌,股份代号2103。按照招股资料,新力此番的上市规模并不算大,拟发行约5.29亿股,发售价为3.98港元/股,募集资金约19.64亿港元。10月之后港股市场的回暖,为新力的上市添了助力。国际配售部分已经得到各方追捧。目前,新力已经是赣系房企第一股,也是今年以来第四家登陆香港资本市场的内房股,同时更是将房企上市周期的最短年限缩至9年。市场对这家公司的前景颇为看好。丰富的项目和土地储备,足以支撑其未来数年内的发展增速,前期布局所释放的红利,保证着公司不错的投资收益率。大盘开发模式下的高毛利成都双流占地92亩的一项目、无锡滨湖占地120亩的一项目以及合肥新站一占地102亩的项目,将是新力本次上市所得募资款项主要用处之一。大盘开发模式,新力所擅长。倒推到2015年公司成立仅5年之际,在发家地江西,新力当年实现了15盘联动。这样的模式也使得新力的业绩增长呈现爆发的态势,按照2017年的数据显示,新力以294亿元的销售成绩位居江西第一位,超越在江西发展了近16年的绿地80多亿元。光江西就为集团贡献了近70%的业绩量。根据公司的招股书,截至2019年3月31日,旗下有101个项目,覆盖10个省24个城市,主要在江西省、大湾区以及长三角地区。总土地储备约为1480万平方米,其中,江西省的土地储备占比达到52.6%,是布局最重的一个省份。南昌和惠州又是两大重仓的城市,占总土储的50%以上。这也使得新力能够较好地控制土地成本,过去三年每平方米土地成本分别为1184元、1274元、1129元,稳定控制在销售成本的25%左右。与此同时,在平均售价上保持一定的增长,2016年至2018年每平方米分别为6246元、7639元和7493元,2019年前四个月售价达到9731元/平方米。有了相对稳定的土地成本以及上涨的销售均价,新力的毛利率呈现上升,由2016年的24.7%升至2018年的37.3%。值得一提的是,37.3%的毛利率大幅领先29.6%的行业平均数值(根据wind2018年统计)。此外,2019年前四个月的交付面积达58.4万平方米,已经远超2016年的34.3万平方米,占2018年全年的近52%。在毛利率的表现上同样优异,为34.4%,远超2016年的24.7%,接近2018年的37.3%。今年前四季度,公司营收达57.1亿,为去年全年的2/3,实现净利2.82亿,同比增幅超过500%。高增长可期是时,新力已经风生水起。而新力本身对于规模的诉求并没有停止。以今年为例,在成都、福州、山东烟台、山东潍坊、江苏无锡、浙江温州、安徽合肥、广州等城市,新力频频拿地。规模扩大的另一面则是公司在负债增速上的下降,这一点着实不易。体现在新力的负债增速上,2018年增幅73.4%已较2017年的116%大幅下降。此外,新力的有息负债率已经做到了下降,过去三年分别为15%、19%和11.9%。事实上,不仅仅只是销售额,在营业收入和净利润上,新力在过去三年也保持了近100%的复合增长。营收上,从2016年的22.23亿元增长至2018年的84.16亿元,复合年增长率达到94.6%;净利润方面从2016年的1.39亿元,增长至2018年底的5.55亿元,复合增长率超过105%。2019年前4月的净利润达到了2.82亿元,增长515.8%。有意思的是,从5月24日递交招股书到10月23日通过港交所聆讯,新力仅用了5个月左右的时间。而先于新力预赴港募资的部分房企,目前则尚无实质性进展。换而言之,新力也是今年继中梁控股7月挂牌之后,第一家拿到港交所入场券的房企。香港资本市场也将为新力打开更为多元的融资渠道,助力企业拥有更为灵活的资金运转能力。

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  • 许家印放豪言:恒大3年砸450亿造车 “能买就买”

    许家印放豪言:恒大3年砸450亿造车 “能买就买”

    在新能源汽车市场有些“凉凉”的时节,许家印添了冬天里的一把火。11月12日,在恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会上,恒大新能源一次性与全球60家核心零部件供应商进行了签约仪式。供应商名单长长一串,包括博世、麦格纳、大陆、采埃孚、蒂森克虏伯、捷太格特、巴斯夫等一批国际知名企业。峰会上,恒大集团董事局主席许家印金句频出,表示恒大的造车路与全世界其他车企不同,恒大不会弯道超车,而是换道超车。概括起来就是“买买买”、“合合合”、“圈圈圈”、“大大大”、“好好好“。恒大将在全球建设十大整车生产基地,同时围绕整车生产基地建设相应配套核心零配件生产基地,计划用三年时间共投资450亿元,其中2019年、2020年、2021年分别投资200亿、150亿、100亿元。目前,恒大正在同时研发15款车,产品覆盖了中高端、高高端、世界顶级型轿车、SUV、MPV产品线。第一款车——“恒驰1”将在明年上半年正式亮相,恒驰全系列产品将从2021年陆续实现全面量产。自恒大试图造车以来,质疑声不绝于耳。但就在过去的一年时间里,恒大及旗下恒大健康以迅雷不及掩耳之速收购了9家新能源汽车产业链相关公司。另据媒体统计,目前恒大在造车领域已经发生及规划中的投资超过3000亿人民币。目前,新能源汽车已经进入后补贴时期,市场角逐厮杀正酣。此前习惯在粮油、光伏、快消行业中站一脚就走的许家印,还会重蹈覆辙吗?“能买就买”许家印的15字“箴言”可谓非常直接:买买买——买核心技术合合合——加强合作圈圈圈——扩大朋友圈大大大——大格局、大战略、大规模好好好——品质、造型、价格好许家印说,恒大此前对于造车的经验可谓一无所有,因此,“能买得起的核心技术,我们都把它买过来。”“一台车从研发到量产需要五年时间,恒大如果5年之后车才能出来,那恒大造车就变成笑话了!”“我们一开始全世界到处找新能源汽车3.0底盘,最后找到了FEV和本特勒,全世界唯一一个新能源汽车3.0底盘被我们买了过来。在它的基础上,恒大可以开发5款、10款、100款车,所以买很重要,能买就买。”许家印解释称,不是所有的技术都能买过来。那些买不来的,我们就合作。今年7月份,恒大和德国的hofer动力总成集团成立合资公司,许家印表示此举让“双方共同拥有了动力总成方面的知识产权”。许家印表示,过去十个月,他带领恒大汽车集团高管去了20多个国家40多个城市,拜访了汽车行业各个领域的龙头公司,建立了包括汽车工程技术、造型设计和零配件供应商的“三大朋友圈”。“在造车路上,有这么多龙头企业帮助恒大造车,我们想不成功都很难。”许家印说。在生产制造方面,恒大制定了一个“大格局、大战略、大规模”的计划,力争未来3-5年成为全球规模最大、实力最强的新能源汽车集团,并且在10-15年之内实现年产销500万辆。许家印说,恒大正在同步研发十五款车型,“这在全球汽车历史上是从来没有的”。恒大计划在全球建立十大整车制造基地,规划产能50万辆,首期10万辆。计划在2-3年内年产规模超过100万辆,10-15年内年产规模达到500万辆。”曾被业界批为“不务正业”先不说500万辆,100万辆什么概念?到2018年,全国新能源(行情600617,诊股)汽车销量才第一次超过100万辆。也就是说,恒大的产量计划比迄今为止全中国所有厂商加在一起的电动车年销量都大。那么现在新能源汽车市场是个什么情况呢?10月,新能源汽车销量只有7.5万辆,同比下降45.6%;自从今年下半年补贴加速退坡后,新能源汽车产销量已经从7月开始连续四月出现下滑。这样的市场状况也许是许家印并未料到的。那么恒大为何执意进军新能源汽车市场?许家印曾表示:恒大要进入的新产业新项目,年销售额要达到几百亿上千亿的规模。只有这样,才能达到战略发展的真正目的。分析人士表示,虽然目前包括传统汽车巨头以及各家新造车公司都虎视眈眈,但行业仍处于起步初期,这是恒大的机会。如果真能够抓住,蛋糕足够大。从对地产主业的反哺角度,中原地产首席分析师张大伟此前在接受中国证券报(ID:xhszzb)记者采访时表示,地产商发展新能源汽车的核心目的仍然还是围绕房地产开发。房企对土地有较大的诉求,通过对汽车产业链的摸索转向多功能用地,从而进行产品多元化开发。目前风口已过,从盈利预期、资产规模的角度,外行想通过发展新能源汽车获得短期回报的可能性很小。在2019年的半年报分析师沟通会上,恒大集团总裁夏海钧表示,恒大在与地方政府谈判时会建立一个模型,会绑定汽车产业带来的就业机会和税收增长,依托此要求地方政府配套住宅和生活用地。事实上,许家印此前因在矿泉水、粮油、乳业、光伏等领域都有过浅尝辄止的历史,被业界批为“不务正业”。2014年初,恒大布局粮油及农副产品领域,3年投资数百亿元,但最终以27亿元打包出售,原因归结于“投资周期长、产业规模小”;随后又花费10亿元砸入光伏产业收购国藏集团,7个月后恒大以“发展不明朗,投入大、产出慢”的理由退出。对此,许家印在2019年业绩发表会上承诺,公司未来5年内不会再涉入其他产业,多元化布局将持续以地产、旅游、健康及汽车四大产业为重心发展。“我是有过十年制造业经验的人,做过十年车间主任,不要小看我在制造业方面的能力。”许家印说。

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  • 房企“双11”厮杀加剧 市场或将持续下行

    房企“双11”厮杀加剧 市场或将持续下行

    此前“金九银十”的成色不足,让2019年的“双11”成为房企火拼销售的重要营销节点。在线上,一改此前“地产+电商”试水般的“小打小闹”,今年电商平台与房企间的联合促销愈发火热,5折房、秒杀房、特价房等特惠房源分批上线;而在线下,作为楼盘成交主力的销售案场,北京绝大多数楼盘纷纷推出特惠活动,以价换量,大促回款。此外,擅长委托代理业务的渠道代理商们,也联合众多楼盘推出了形式多样的特惠活动。需要关注的是,在线上线下的促销狂欢中,部分项目因为相比此前有较大的价格调整,在吸引看房人关注目光的同时,也引发了业内外的深思:在市场寒意仍在蔓延的当下,如此花样翻新、竞争激烈的楼盘大促,是否意味着市场的持续下行?线上线下促销狂欢房企与电商平台的“跨界合作”,在今年的房产圈风头渐盛。进入11月可以看到的是,伴随着“双11”购物狂欢节进入倒计时,各大电商平台摩拳擦掌,纷纷推出各类跨界合作赚足眼球。电商平台巨头之一的阿里宣布,今年“双11”期间推出超过2万套特价房,起拍价平均是市场售价的七八折左右,其中不乏多地热门学区房、地铁房和景区房等。“对比评估价或第三方市场价不止5折”,更是阿里针对特价房捡漏专题对外喊出的推广语。不过,最终拍卖的成交价格要视参拍人数、竞拍次数等情况而定。北京商报记者浏览阿里拍卖下的“房产”频道发现,但凡参与拍卖的特价房,拍卖界面大都会对标的物属性、户型图、权利及限制情况进行公示,对房源有意向者,可按照竞买流程报名并交一定金额保证金,至少一人报名且出价不低于起拍价方可成交。以11月12日成交的“昌平区东小口镇天通西苑三区29号楼8层1”这一房源为例,其房屋性质为经济适用房,起拍价为3191532.63元,该房源获得了4624次围观,有2人报名拍卖,最终以3206532.63元最成交。而在阿里系之外,京东也于今年“双11”期间联合超过200家开发商,投放超过6000套特惠房源,号称优惠总额超过3亿元,新房全款五折起。苏宁则与恒大全面联手,上架800个楼盘近万套房源,其中特价房1111套,“每日秒杀100套特价房,最高优惠超百万”为其口号。以恒大为例,11月1日-11日,其在苏宁易购(行情002024,诊股)平台每天推出百余套特价房源限时抢购,累计推出1111套,单套最高优惠超百万元。尽管在业内看来,“地产+电商”的房企触网营销已算不得什么新鲜事,但今年这种多方加码的大阵仗还是让人感到颇为壮观。而除了线上花样众多的房源特卖,在线下,来自开发商、地产销售渠道代理商以及传统中介的楼盘特惠活动也热闹非凡。北京商报记者于“双11”大促期间随机走访发现,绝大多数楼盘都祭出了形式多样的促销活动,为了吸引更多客户,看房人从到访再到认购,甚至于朋友圈集赞都能获赠礼品;渠道方面,北京较为知名的渠道代理机构——合硕,则于“双11”期间联合网易房产推出了“光盘节”活动,京城39盘联动,最高优惠直减484万元;传统中介如我爱我家(行情000560,诊股),也在房产交易上展开了崭新探索。据悉,11月10日,苏宁有房与我爱我家控股集团签署了战略合作框架协议:我爱我家南昌公司房地产经纪人将全面进驻苏宁小店,为南昌百姓提供房产交易全流程服务。特惠还是降价在花样繁多的“双11”特惠活动开展之际,外界对于部分楼盘“是特惠还是降价”的讨论声也逐渐大了起来。在东六环,开盘多年仍处去化进程中的通州区首开·香溪郡项目,便因为当前部分在售楼栋房源的价格调整引发了些许争议。据了解,该项目去化中的南区楼栋共31栋,其中17栋已经售罄,房源整体均价在3.5万-4.5万元之间。当前在售的1、2、3、4号楼为90平方米小三居户型楼栋,其中,1、2、4号楼因为开售较早,售价稍高,单价处于4.2万-4.5万元区间,现已去化超八成;当前主推的3号楼为享有团购等优惠的特价房楼栋,单价最低约在3.8万元/平方米左右。对于同面积段房源的价格差异,首开·香溪郡项目销售人员给出了“房源价格变动基于市场”的回答。此外,一位现场销售人员还透露,“这是最后一栋小户型房源,开发商今年回款就靠这栋楼了!”并称,除了当前在售的小户型楼栋有价格调整外,项目南区其余待售项目实则并无太大价格波动,依据房源位置、楼层分布等因素略有差异,仍然处于4.2万-4.5万元区间。视线转向南六环,在通州首开·香溪郡因为价格调整陷入争议之时,位于房山区良乡镇的限竞房项目——旭辉城,也于近期对在售房源的售价进行了一定下调。北京商报记者走访项目了解到,此前最高限价为38994元/平方米的楼盘,当前在售房源售价调整至3.3万-3.6万元。而值得一提的是,伴随着房地产销售进入“金九银十”的传统营销节点,旭辉城的特惠活动一直在持续。早在一个月之前,其于国庆假期之际便启动了口号为“十一购房四重礼”、“房款最高直降60万”的楼盘特惠活动,客户从到访到认购均对应不同的“购房礼”。在合硕机构首席分析师郭毅看来,众多楼盘项目进行价格调整的因素,一方面在于市场,另一方面则在于客群。“楼盘降价的原因首先是因为市场,当前楼市不景气导致去化困难;再加上北京市场上在售的主力项目还是以‘小户型、低总价’的限竞房为主,主要面向刚需人群,开发商在产品上‘做加法’并不能有效调动此类群体的需求,所以开发商只能在价格上去‘做减法’,以此实现项目的较快去化。”郭毅说道。市场下行持续?尽管线上及线下的楼盘营销足够热闹,但多名业内人士却均向北京商报记者表示,电商平台对于房企楼盘实际成交的拉动实则有限,房产交易的主力仍是线下成交。此次房企集体触网,更多地体现在电商促销品牌和楼盘项目的展示及造势。中原地产首席分析师张大伟更是直言,从整体看,现阶段电商的高流量对于房地产销售影响不大。特别是房地产消费属于高价、低频的区域市场行为,与电商全国性消费带来的流量并不对等。此外电商的客户相对年轻,而购房者年龄比电商主要群体年龄稍大。“目前电商已面临增量难题,‘双11’概念也近乎透支,电商本身是想寻找新的利润增长点。而房地产也在今年面临销售难题,所以两者在以前已经尝试过电商无法卖房的基础上,于今年进行了再次尝试。”就房企及电商的此次联合促销,张大伟如是分析道。而在地产项目楼盘花样营销的背后,市场形势始终是外界关注的重点:房企间激烈的楼盘促销“厮杀”,是否意味着市场的持续下行?对于年内多地产项目促销狂潮,有业内人士表示,“双11”期间这场蔓延线上及线下的促销狂欢,是开发商在房地产市场尚不景气的当下,出于促进销售及回款、冲刺年度目标的综合考量。愈发印证了开发商加快回款的诉求越来越强烈。事实上,除了房企在销售层面的“身体力行”可以力证回款之于企业的重要性,早在“金九银十”到来前,Top20房企中就有多达18家企业曾公开表态“促回款”。亿翰智库相关报告也显示,在外部融资环境持续收紧的背景下,房企必须通过提高销售来增加现金流回款,“抓回款”成为2019年房企最重要的任务。谁有充足的现金流,谁就赢得了发展的主动权。同策研究院首席分析师张宏伟向北京商报记者表示,2019年房地产市场充满了不确定性,预计这种下行趋势将持续到今年底。而对于房企而言,在房地产市场形势还未尽明朗之前,唯有“多卖房、快卖房”才是支撑其安全过冬的底气。

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  • 31省房地产投资占比小幅上升 上海北京逾五成

    31省房地产投资占比小幅上升 上海北京逾五成

    时代周报记者谢中秀发自北京作为全社会固定资产投资的重要组成部分,房地产投资的占比大小对当地的经济结构具有重要影响。近日,时代周报记者对全国31个省市自治区2019年前三季度固定资产投资和房地产开发投资情况整理发现,今年前三季度共有12个省市房地产开发投资占固投比重超过全国平均占比水平(19.5%),其中上海、北京、辽宁、海南四省市占比较大,分别为56.3%、50.9%、44.8%和42.4%。综合近两年数据来看,上述四个省市持续领先—2018年排名为上海、北京、海南、辽宁,占比分别为52.9%、49.0%、47.5%和46.5%。2017年则为上海、海南、北京、辽宁,占比分别为53.2%、49.8%、44.1%和35.5%。“从全国层面看,最近几年房地产投资占固投比重均为18%左右。如果考虑到房地产产业上下游所带动的水泥、家电、家装等行业投资,广义房地产领域投资占全社会固定资产投资比重会达1/3左右,与基建、工业各占1/3。但我们应该注意到,房地产投资占一个地方的固投比重越大,说明这个地方经济受房地产影响越大。”中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强对时代周报记者指出。上海、北京房地产开发投资占比较高有经济、人口、城镇化等多重因素支撑,但辽宁和海南则有些令人疑惑。“辽宁在东北地区无疑是最具吸引力的,海南则是受益于国家自贸区政策的影响。辽宁和海南的比重高更大程度上受到分母的影响,不能一概而论。分母小了,比重就高了。有一个类似的指标是房地产投资占GDP的比重,2018年,海南达到34%,全国第一;而上海、辽宁、北京分别为12%、12%、11.9%。”王业强表示。房地产投资占比与地区经济正相关近三年数据显示,上海的房地产开发投资额占固定资产投资额比重一直为全国31个省市自治区中最高,并在近三年呈现了“高―低―高”的波动。北京的比重则在近三年从44.1%上升到了50.9%,上升6.8个百分点。辽宁在近三年排名有所变化,从第四名升至第三名,但占比呈现了“低―高―低”的起伏变化,但目前44.8%的占比仍高于2017年全年的35.5%。海南作为近几年减轻房地产依赖的“排头兵”,虽目前占比仍较高,但排名从第二名降至了第四位,且占比在不断降低。“直辖”并不是上海、北京居前的解释。因为今年前三季度,另外两个直辖市—天津和重庆房地产开发投资占固投比例仅为22.3%和24.6%。经济发展程度和房地产市场情况的相关性更强—时代周报记者梳理北上广深四个一线城市,以及热点城市杭州今年前三季度房地产开发投资占固投比例的情况发现,四个一线城市及杭州的占比均超过40%。其中广州为45.5%,杭州为47.9%。深圳尚未查询到前三季度资料,但上半年资料显示,这个占比为41.3%。房地产开发投资力度与地区经济有明显关系。北京大学国民经济研究中心主任苏剑向时代周报记者指出:“经济发达地区的房价被认为有支撑,因此需求会大些,所以房地产开发投资力度更高。而经济落后地区的房地产则被认为需求较小、开发收益率较低,所以开发投资力度较低。”城市经济和发展水平是更加强有力的支撑。中国黄金集团首席经济学家万喆向时代周报记者指出:“北上广深以及杭州等城市,由于快速城镇化、经济活力强、人口集聚,自然需要更多房地产投资进而对居住需求进行支撑。”另外,万喆还表示:“我们在计算房地产开发投资额的时候,更多的是看房地产开发企业法人所在地,而不是标的所在地。在此基础上,北上广深等一线城市拥有更多大型房企注册,中小城市可能更多的是本地的房企。这可能也会对地方房地产开发投资额的计算产生一定的影响。”总体占比微幅上升国家统计局数据显示,2019年前三季度,房地产开发投资额为98007.67亿元,房地产开发投资额占固定资产投资额比重约为19.5%。较2018年(18.1%)和2017年(17.5%)略有上升。从重点省市看,北京、上海、重庆、杭州保持持续微幅上升。北京较2018年全年上升1.9个百分点,上海上升3.4个百分点,重庆上升1.8个百分点,杭州上升0.6个百分点。广州、深圳、天津、成都稳定,较2017年全年有所下降。比重波动既有房地产市场变动的原因,也有整体经济及固投变化的因素存在。“目前房地产投资占比提高的确应该有总投资增速下滑的原因。”苏剑表示。但在整体固投增速下滑态势,以及房地产开发投资下滑、市场趋稳压力下,未来两者比重关系将如何变化?专家们存在不同看法。“总体来说,房地产开发投资仍有一定韧性。但中央调控的决心也很坚定,明确表示‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’‘房住不炒’。在此基础上,预计市场的出清会在明年正式开始。”万喆指出。在苏剑看来,随着经济增速下滑,房地产需求也会下滑,甚至可能比总投资下滑更快。但王业强认为,房地产开发投资占固投比重甚至会更高,他表示:“在经济面临下行压力,增速放缓的影响下,固投和房地产也会下滑。未来比重如何变化,要看谁的下滑幅度更大。在此基础上,房地产投资占固投比重有可能不变,甚至有可能还会提高。”但无论如何,房地产开发投资仍对固定资产投资举足轻重。“当前固定资产投资增速主要由房地产投资支撑。”通证券研究所副所长、首席宏观债券分析师姜超曾表示,“2019年5月固定资产投资累计增速达5.6%,而占比仅21%的房地产投资拉动了固定资产投资增速近2.3个百分点,也就是说,超过40%的固定资产投资增速由房地产投资贡献,另两大分项基建投资和制造业投资对固定资产投资增速的拉动均不足0.9个百分点。”在此基础上,如何应对房地产市场趋稳、开发投资增速趋缓对固投的影响,以及平衡过度依赖房地产带来的金融杠杆率问题,则是各地需要思考的主要问题。

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  • 前十月25家房企销售超千亿 近6成目标完成率超80%

    前十月25家房企销售超千亿 近6成目标完成率超80%

    时代周报记者胡天祥发自广州开发商进入业绩冲刺阶段。11月12日,作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜,《中国房地产2019销售榜TOP50》(以下简称《房企销售榜》)重磅出炉。本次榜单评测由时代传媒依托“时代传媒地产数据库”,以地产商2019年1?10月份在全国的楼盘销售金额和销售面积综合打分。《房企销售榜》显示,碧桂园、中国恒大、万科、融创中国分列榜单前四,合计销售金额约为2.17万亿元。保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、龙湖集团、华润置地分列榜单第5?10名,前十月销售金额均超过2万亿元。其中,保利发展实现销售金额约为3840.3亿元,销售面积约为2542.0万平方米;中海地产实现销售金额约为2896亿元,销售面积约为1523.2万平方米。《房企销售榜》显示,前十月共有25家房企销售额超过千亿元。除上述房企外,世茂房地产、阳光城、金科股份、招商蛇口、金地集团、雅居乐、远洋集团也纷纷进入到千亿元规模俱乐部。其中,阳光城实现销售金额约为1642亿元;招商蛇口实现销售金额约为1791亿元;金地集团实现销售金额约为1575亿元;雅居乐实现销售金额约为1003.3亿元。11月4日,佳兆业集团控股首席战略官、战略研究院院长刘策告诉时代周报记者,在市场下行期,房企格局无疑加速集中,从百强销售数据可以看出,虽然市场下行压力大,但是百强房企大部分业绩同比实现了正增长。“碧万恒融”合计销售超2万亿元“金九银十”期间,以恒大、碧桂园为代表的规模房企集中打折促销,带动整体业绩实现同比提升。今年8月,恒大启动“全员营销月”,全国共有500多个楼盘参与促销,按照规则,购房者如满足一次性付款等一系列条件,可以7.7折购买部分房源;尾盘折扣可达6.2折,部分房源低至6折。得益于“全员营销”和“降价促销”的抢收计划,恒大9月销售831.1亿元,环比增长73.8%,同比增长31.9%。10月实现销售903亿元,环比增长约8.7%,同比增长约70.2%。今年前十月,恒大累计销售5461.8亿元,完成全年目标的91%。碧桂园亦采取“随行就市”的策略,对部分项目进行打折销售。《房企销售榜》显示,碧桂园前十月实现全口径合同销售金额约为6655.4亿元,销售面积约为7438.8万平方米,稳居行业第一。另据碧桂园公布的权益数据显示,公司前十月录得归属公司股东权益的合同销售金额约4796.9亿元,权益合同销售建筑面积约5366万平方米。万科在10月接受时代周报记者采访时表示,公司会坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理。《房企销售榜》显示,万科前十月实现销售金额约为5199亿元,销售面积约为3346.7万平方米。融创在与保利的规模竞赛中,暂时领先位居第四。《房企销售榜》显示,融创前十月实现实现销售金额约为4337亿元,销售面积约为2971.8万平方米。按照5500亿元的年度销售目标计算,融创中国目前完成78.85%。前十月,上述四家房企合计销售金额约为2.17万亿元,销售面积约为1.9亿平方米。25家房企销售超千亿《房企销售榜》显示,前十月共有25家房企销售额超过千亿元。其中保利发展销售金额接近4000亿元,中海地产、新城控股、龙湖集团、华润置地在2000亿元阵营,世茂房地产、阳光城、中梁控股在1000亿元阵营。以保利发展为例。今年上半年,保利在与融创的规模竞赛中一直稳居第四,甚至一度超过恒大,成为销售排行第三的房企。但到了第三季度,保利发展的销售却逐渐放缓。《房企销售榜》显示,保利发展前十月实现销售金额约为3840.3亿元,销售面积约为2542.0万平方米,位居榜单第五。世茂房地产、阳光城、招商蛇口、旭辉控股、金地集团销售额均超1500亿元,分别为1972.3亿元、1642亿元、1791亿元、1557.8亿元、1575亿元;销售面积分别为1099.5万平方米、1318.8万平方米、923万平方米、921万平方米、788.7万平方米,分列榜单第11、第12、第14、第16、第17名。此外,奥园集团、蓝光发展、祥生地产、美的置业、龙光地产、佳兆业、滨江集团前十月销售额均在800亿元阵营,有望在今年冲击千亿元俱乐部。克而瑞研报指出,从房企目标完成情况来看,截至10月末,在年内设定了全年销售目标的企业中,近6成房企的目标完成率在80%以上。其中,恒大、龙湖、世茂等10家房企的目标完成率在90%以上,全年业绩完成情况较佳。另有近3成的房企目标完成率在70%?80%之间,剩余少数房企目标完成率则不及70%。“总体来看,在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力。未来两月仍需加速推货入市,积极推盘去化、冲刺全年目标。”克而瑞研报指出。

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