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  • 绿城沁园退款1800多万 蝴蝶效应杭州地产拐点将至

    绿城沁园退款1800多万 蝴蝶效应杭州地产拐点将至

    系金茂举报?近日,据界面报道,杭州市拱墅区绿城建发·沁园二期的46位洋房业主,接到了销售的退款通知,业主称每平方米退2000多元。网友纷纷表示,竟有这种好事。据报道,退款或是相关单位的指导行为。销售顾问称,是沁园项目原来在房管局的备案价搞错了,就退二三十万元,不会退很多。时间财经致电该项目销售电话,对方不予置否,对同类型还处于待售阶段的后续楼房售价,销售称“等房管局定价”。杭州房管局物业监管处则未接听电话。有传闻,此次绿城建发·沁园退款是金茂与相关单位沟通的结果,时间财经致电金茂置业(杭州)有限公司截至发稿时间未获得回应。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对时间财经表示,对于已购房退房款的事情在市场上比较罕见。此事件的发生是被同行举报导致的行业潜规则,相关部门只能被迫强制性退款。这一方面反映出限价在当地比较严格,未来突破较为困难;另一方面有了此案例的存在之后,可能会引起更多的房企效仿,蝴蝶效应随之而来。据称有杭州开发商表示,“以后涨价就不要想了,能出货的赶紧出货”。论坛里网友也议论着“吃到肚子里也让你吐出来”“践踏出货”。有意思的是,8月末,杭州星桥的某楼盘2.7万人参与摇号创下杭州摇号新纪录,152人抢1套的刺激消息还余音未消。还有楼盘在酝酿的冲破“3万人摇”。杭州的自媒体也在统计着,杭州的十二三个“万人摇”。对此,杭州某中介平台店长告诉时间财经,杭州现在除了红盘、一手二手到挂比较严重的区域和地段非常好的楼盘,其他楼盘普遍卖的一般。最关键的信息是,目前二手房挂牌量在增加,此前进场的大批投资客,现在把房子拿出来卖了,库存量较大,“现在消费者选择空间多,价格就要下来了。”共退款1833万难保本其实早在7月,杭州楼市曾传出沁园二期高层退差价的消息,要把二期高层涨价的4500元/平方米退给业主。直到8月9日沁园领出最后一批高层预售证,均价仍然维持在54000元/平方米,传言才打破。此次“洋房”被退款,据称是因为楼房共8层,并不满足洋房为6层及以下的规定,应该称之小高层,但沁园在按洋房的价格在卖。杭州的楼盘通常是高层和洋房的价格比为1:1.2。据公开数据显示,沁园的高层均价54000元/平方米,小高层均价63600元/平方米,高层:小高层=1:1.17。对于退款金额,目前多出来源表示每平米退款约两千。时间财经查阅透明售房网发现,目前沁园被退款的5、6栋小高层的一房一价已经更改,改后均价约61200元/平方米,比之前63600元/平方米的均价低了约2400元/平方米。根据沁园5、6号楼销售公示显示,46套小高层可售总面积约7638.87平方米,每平米平均退2400元,沁园这次总共要退款约1833万元。据一房一价显示,其中最大的户型为304.6平方米,即可拿到约73万元退款。沁园的小高层除了退款的5、6号楼外,还有1-4号楼待售,该4栋楼建筑面积约1.6万平方米,若比照5、6号楼的均价61200元/平方米计算,该4栋楼又将缩水3840万元。因此,沁园此次6栋小高层总货值将缩水5673万元。对此,有网友在论坛表示是好事,也有网友称“讲道理,现在好多九层十层的房子都是按洋房批的,都得退钱了?”还有网友调侃,“金茂不想在杭州好好混了”。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英称,对于相关业主来说,短期内是利好的,但后期项目质量是否按照合同交付有待观察。毕竟,绿城建发在2017年初拿下申花板块的这块地时,成交楼面价为40766元/平方米。此前新京报援引杭州业内人士暗示,作为高价地,沁园初次开盘49500元/平方米的售价均价显然是赔本的,假如加推不涨价,后期开发商事实上很难收回成本。可见退款之后,绿城沁园能否保本还是个问题。金茂被牵扯其中,也早有传闻。恩怨源于年初,绿城沁园二期开盘,销售均价为54000元/平方米,较去年年底首次开盘每平方米涨价了4500元。当时作为杭州年后的第一个涨价楼盘,业内都认为绿城沁园的开盘是一个风向标,杭州限价的大门从此被踹开。可见的是,随后开盘的融信万科古翠隐秀和融信远洋厘望都按照5.4万元/平方米的高层均价获批。5月,沁园又拿到了此次涉事的5、6幢“洋房”预售证,主力户型160-180平方米,均价为6.36万元/平方米,装修标准6000元/平方米。然而,与沁园同属杭州申花板块的首开金茂府,5月领出一批叠排房源预售证,单价区间6.2-7.3万元/平方米,装修标准6000元/平方米。共69套,户型建筑面积段约198-213平方米。可见绿城建发·沁园的“洋房”均价高出金茂府叠排的最低价。7月,金茂府领出的高层预售证,单价竟仍然被限制在4.8万元/平方米,与其8个月前的开盘均价持平。远低于2月份领证的绿城沁园。为此,一度传出“金茂举报批复预售证的相关部门”,随后金茂否定该传闻。值得一提的是,金茂此前的拿地均价3.3万元/平方米,远低于绿城的4.8万元/平方米。杭州房价曾全国领先不同于今年早些时候的“万人摇号”再现,二手房成交量攀升等热闹场面,在多次限价、限售的约束下,杭州房地产也呈“入秋”之势。9月10日,杭州集中出让11宗地,其中包含六宗涉宅用地和五宗商地,六宗涉宅用地均为限价房,总成交价106.02亿元。此次土地出让普遍表示出杭州的土地市场也在降温,尤其是被金隅拿下的笕桥地块,位置就在璟宸府边上,但表面地价比璟宸府便宜了7000元/平方米左右。即使将10%的公租房配建要求折合成地价,笕桥地块的实际楼面价特在2.7万元/平方米,仍比璟宸府的楼面价便宜约4000元/平方米。诸葛找房提供的数据显示,8月杭州市新房成交量仅9133套,自今年3月以来,月成交套数首次跌破万套。与此同时,透明售房网数据显示8月杭州市区新增住宅供应10422套,创下今年以来的单月供应新高,这也是到目前为止,今年唯一一次单月供应量破万套。这说明房企的推盘节奏加快了。譬如融创臻蓝府,一个月内两次领出预售证。明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉时间财经,目前全国性的“金九”大概率会成色不足,就看谁能收割得快了,杭州市场也不例外。二手房市场也呈现同样的情况。钱江晚报引用我爱我家(行情000560,诊股)数据研究院提供的数据显示,8月杭州有一半区域的二手房成交量下滑10%至20%。成交量下滑的同时,二手房的挂牌量却在持续上涨。到8月底,杭州二手房挂牌量已经突破8.9万套。浙江中原地产首席分析师荆海燕公开表示,随着二手房挂牌量的持续增高,二手房价格下调是必然的,但不会出现去年下半年那种断崖式的情况。对于杭州的楼市,浙报传媒地产研究院院长丁建刚曾公开表示,杭州市区8289平方千米,是深圳的4倍多,杭州常住人口不到一千万,属于既不缺地也不缺房子,房价在很大程度上不取决于供需关系,而是取决于货币量和人们的预期。至于预期,杭州承办下一届亚运会,加上人才引进,财产导入步调加速,都给杭州市场带来更大的信念。但艾振强认为,杭州在传统二线里面或者说现在所谓新一线里面,确实非常强,但也有些被吹得过头。值得注意的是,《2010年中国城市房价排行榜》曾显示,杭州市房价跃居榜首,新房均价达25840元/平方米,创历史最高,北京市则以22310元/平方米位于第二。“那时杭州房价比深圳还高,最后就比较惨了,跌下来多年趴地板上。”艾振强称,亚运会一方面基于杭州更好的期许,同时,相关部门为了亚运会建设的资金花销,在土地出让方便较为积极。数据显示,杭州多年土地出让金排名全国第一,今年上半年杭州土地出让金额高达1375亿元,虽然次于2018年同期的1420亿元,但仍然领跑全国土地市场。土地的供应其实可以平衡需求,抑制房价。

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  • 肖远企:监管部门没有控制房地产企业贷款增量

    肖远企:监管部门没有控制房地产企业贷款增量

    银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企11日在银保监会通气会上表示,调整信贷结构是进行时,没有完成时。房地产过度融资不好,社会资金都进入一个行业,对整个经济均衡发展不利。从优化信贷结构的角度来说,对于银行而言,要按照银行经营的规则,该提资本提资本,授信集中度要遵循标准。监管部门没有控制房地产企业贷款增量,银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则,同时要遵循监管规则。过去有银行与房企合谋,通过表外资金,违规绕道“输血”房地产,监管部门压降的主要是这些资产。

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  • 8月社融环比明显回暖 降息预期升温

    8月社融环比明显回暖 降息预期升温

    根据央行9月11日公布的金融数据,8月新增信贷、社融增量环比均有所回暖。不过同比来看,新增信贷同比少增665亿元,住户部门短期贷款同比增幅回落明显,企业中长期贷款增幅明显。在分析人士看来,某种角度看,边际宽松的货币政策周期已经打开,8月社融较上月的明显回暖是一个信号,降准之后降息空间仍存,未来央行大概率降低MLF利率以引导LPR下行。居民短期贷款同比回落8月人民币贷款增加1.21万亿元,同比少增665亿元,较今年7月的增加1.06万亿元有所回暖。分部门看,住户部门贷款增加6538亿元,去年同期为增加7012亿元,今年7月为增加5112亿元。其中,今年8月住户部门短期贷款增加1998亿元,去年同期为增加2598亿元,今年7月为增加695亿元。今年8月中长期贷款增加4540亿元,今年7月为增加4417亿元,去年同期为增加4415亿元。中国民生银行(行情600016,诊股)(港股01988)首席研究员温彬表示,8月短期贷款同比回落,主要是与监管部门加大对短期消费贷款资金用途、流向审查有直接的关系。苏宁金融研究院研究员陶金认为,居民部门以房贷为代表的长期贷款延续了7月态势,仍然处于较高位,一定程度挤压了短期信贷。同时汽车等领域的消费需求疲弱,乘用车销售8月继续快速下滑,也一定程度上对居民消费金融需求造成了承压。在非金融企业及机关团体贷款中,同比微增环比增幅明显,今年8月增加6513亿元,去年同期为增加6127亿元,今年7月增加2974亿元。其中,短期贷款减少355亿元,去年同期为减少1748亿元;中长期贷款增加4285亿元,去年同期为增加3425亿元,今年7月为增加3678亿元;票据融资增加2426亿元,去年同期增加4099亿元,今年7月为增加1284亿元;非银行业金融机构贷款减少945亿元,去年同期为减少439亿元。陶金认为,与普遍预期不一致的是,新LPR机制的形成并未影响银行信贷意愿,银行风险偏好似乎在回升,加之宏观监管对实体经济信贷的持续引导,企业部门短中长期信贷需求均有所回暖。其中,中长期贷款增幅较大,体现了实体部门固定资产投资回暖,经济长期前景有所上升。社融高增长8月社融增量同比环比均有所增长。8月社会融资规模增量为1.98万亿元,比上年同期多376亿元,环比来看,相较7月的1.01万亿元,社融增量在8月增幅明显。其中,8月对实体经济发放的人民币贷款增加1.3万亿元,环比增幅较大,今年7月为增加8086亿元,不过相较于去年同期仍少增95亿元;对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少247亿元,同比少减97亿元,今年7月为减少221亿元;委托贷款减少513亿元,同比少减694亿元,今年7月为减少987亿元;信托贷款减少658亿元,同比少减27亿元,7月为减少676亿元;未贴现的银行承兑汇票增加157亿元,同比多增936亿元,今年7月为减少4563亿元;企业债券净融资3041亿元,同比少361亿元,7月为净融资2240亿元;地方政府专项债券净融资3213亿元,同比少893亿元,环比亦有所回落,7月为4385亿元;非金融企业境内股票融资256亿元,同比多115亿元,7月为593亿元。“8月表内信贷投放增加以及表外融资,委托、信托、未贴现承兑汇票融资改善,使得8月社融环比大增,超出了市场预期。”温彬如是说。联讯证券首席经济学家李奇霖指出,未贴现承兑汇票在上月新增-4500亿元之后,本月小幅增长了150亿元左右,是表外三项中最大的变量。相对上月的-4500亿元,有大规模到期+银行季末冲量后遗症+融资结构改变等因素影响,有特殊性。本月150亿元的增量更多是特殊因素退去后回归常态,叠加房企融资受限后选择多开票垫资的结果。从历史数据来看,房地产开发资金来源同比增速与未贴现银行承兑汇票存量同比增速也确实有一定的负相关性。降准空间仍存M2方面,8月同比增速8.2%,较上月回升0.1%。温彬指出,一方面,本月新增人民币贷款1.3万亿元,比上月多增4914亿元,信贷增长推动货币的派生能力增强;另一方面,本月财政存款虽增加95亿元,但比上月少增7996亿元,货币回笼强度减弱,同时本月公开市场净投放也使基础货币投放增加。在陶金看来,未来货币政策将保持及时适时逆周期调节的节奏,某种角度看,边际宽松的货币政策周期已经打开,8月社融较上月的明显回暖是一个信号。全球降息潮中,中国货币政策宽松的空间将在短期内持续变大。同时,除了猪价上涨以外,通缩趋势渐成,因而降准等宽松空间仍存。新LPR形成机制也将受到MLF利率水平的调控而有所下降,实际利率也将有所下降。9月6日,央行宣布将于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,并额外小范围定向降准1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位。温彬认为,当前更急迫的是降息,可以通过调降政策利率,在新的LPR报价机制下,引导金融机构切实降低实体经济融资成本,增加企业对投资的信心。华泰证券(行情601688,诊股)首席宏观研究员李超也指出,全面及定向降准标志着稳健灵活适度的货币政策转向稳健略宽松。国常会定调暗示降准之后还会有降息,未来央行大概率降低MLF利率以引导LPR下行,预计降息空间在15BP。中信证券(行情600030,诊股)(港股06030)首席经济学家诸建芳预计,若美联储在9月降息,则央行大概率将同步调降公开市场利率,预计MLF利率将下调10-15个BP至3.15%-3.2%的水平,央行有望引导一年期LPR利率较目前水平下降15-20个BP。

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  • 银保监会:两年半压缩高风险金融资产14.5万亿

    银保监会:两年半压缩高风险金融资产14.5万亿

    9月11日,银保监会召开媒体通气会,介绍推进市场乱象整治工作的最新进展。银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企在会上表示,2019年以来,银保监会扎实推进“巩固治乱象成果促进合规建设工作”,银行保险机构违法违规存量问题得到有效整治,增量问题得到有力遏制,问题机构处置取得突破,重点风险化解成果持续巩固。主要取得了高风险金融资产压缩明显、重点风险处置稳妥有序、合规内生动力明显增强、依法严监管态势持续巩固、服务实体经济提质增效等进展。经过两半年的治乱象行动,银行业资产增速实现了“踩刹车”,高速增长野蛮扩张时代一去不复返。两年半来,银行业资产增速从过去的15%左右降到目前的8%左右。肖远企表示,通过治乱象,银行机构资产高速扩张、虚增规模的顽疾得到遏制。“过去银行资产增速平均达到15%左右,有的银行甚至会高达20%,这么高的增速会造成很大风险,银行内部风控管理会跟不上,还有一些增速是虚增,资产在金融体系内空转。金融资产增速一般要与经济增速相匹配,过去经济高增长时期,金融资产增速能高出经济增长一倍,这显然超出了实体经济的实际需求,会推高经济领域的资产泡沫。相比之下,目前银行业资产增速与经济增速基本匹配。”肖远企称。两年半以来,影子银行规模大幅缩减,共压缩高风险资产约14.5万亿元。其中,同业理财余额较2017年初下降85%,理财产品嵌套投资其他资管产品规模占比较资管新规发布时降低10个百分点,监管套利突出的同业投资减少3.65万亿元,信托公司事务管理类信托业务规模同比下降13.15%。肖远企表示,压降通道类高风险资产不仅为打好防范化解金融风险攻坚战开了一个好头,同时也为银行机构增加对实体经济信贷支持腾出更多空间,从而确保贷款增速与国民经济发展需要相匹配。肖远企强调,监管问责坚持严监管的方式不变,只是监管的重点有变化。数据显示,今年以来,银保监会系统共作出行政处罚决定2268件,处罚银行和保险机构1239家次,处罚责任人员1664人次,罚没合计5.94亿元,行业禁入123人,严监管强监管氛围得以巩固。对于市场关注的房地产融资收紧的问题,肖远企指出,监管部门并没有控制房地产企业贷款增量,银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则,同时要遵循监管规则。“过去有银行与房企合谋,通过表外资金,违规绕道‘输血’房地产,监管部门压降的主要是这些资产。”肖远企称,从防风险的角度来看,房地产企业开发贷、个人按揭贷款,都要按照银行经营的规则来做,该提资本的提资本,该提拨备的提拨备,授信集中度也要遵循监管标准。

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  • 8月新增信贷料小幅上升

    8月新增信贷料小幅上升

    日前,多位专家预计,8月新增信贷将小幅上升,贷款余额同比增速将继续回落。受企业有效融资需求不足制约,银行信贷投放压力犹存。改善幅度不会很大国泰君安(行情601211,诊股)(港股02611)证券研究所全球首席经济学家花长春预计,8月新增信贷有望小幅上升至12000亿元,贷款余额同比增速将继续回落。预计8月新增社融将达15500亿元,社融同比增速将小幅放缓至10.5%。从企业端看,花长春认为,8月信贷较7月会略有改善,从需求看,当前制造业投资增速仍低迷,企业信贷需求不强;此外,中国企业经营状况BCI指数中,融资环境分项指数7月再次回落。综合来看,8月企业贷款较7月改善幅度不会很大。光大证券(行情601788,诊股)(港股06178)银行业首席分析师王一峰表示,8月份金融数据在新增信贷、社融上可能环比反弹,信贷结构亦好于7月。8月预计新增信贷1.1万亿—1.3万亿元,受信贷增长结构较好的影响,8月份社融统计口径下银行新增信贷稳定,再叠加超过6000亿元的直接融资,纵使委贷、信托出现负增长,但社融增量也有望在1.6万亿-1.8万亿元。天风证券(行情601162,诊股)银行业首席分析师廖志明认为,8月新增贷款可能达1.15万亿元,社融料达1.7万亿元。从结构来看,预计企业贷款增加5500亿元,其中,票据新增1000亿元,中长期新增3500亿元;住户新增6000亿元:中长期新增4400亿元,短期新增1600亿元,住户贷款增长稳健。企业融资有效需求不足王一峰表示,自今年二季度末银行信贷项目集中释放后,三季度以来,银行较明显地表现出项目储备不足的问题,7-8月中上旬对公贷款增长呈现乏力之势,月末冲量态势明显,企业融资有效需求不足问题突出。特别是在外部不确定因素风险仍存、加大对房企融资管控情况下,市场信心与微观主体活力不足,私人部门投资需求低迷,较优质的企业也出现主动“降杠杆”和“控杠杆”行为,带动出现一定程度对公“资产荒”。在廖志明看来,尽管逆周期调节政策之下,信贷额度相对充裕,且预期贷款利率下行,银行确实有动力提前投放,但不够旺盛的信贷需求制约了信贷投放。王一峰指出,大型银行是中长期信贷增长的主要贡献方,上半年大型银行项目融资类中长期信贷与基建投融资高度相关。未来若要稳定对公中长期信贷投放,需要更加积极的财政政策驱动基建融资转暖。展望下阶段,王一峰认为,预计四季度基建领域新增信贷占比将明显提升,四季度提前发行明年专项债额度的可能性较大。目前商业银行年内项目储备已显不足,如果企业投资需求在年内依然低迷,将会对明年商业银行“开门红”造成影响,届时商业银行资产负债摆布策略将面临较大调整,此时及早启动基建托底安排对于稳定增长预期十分有利。

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  • 房企众生相:谁在猛促销售 谁在悄悄拿地

    房企众生相:谁在猛促销售 谁在悄悄拿地

    对于所有经历过数轮调控周期活到现在的地产老板来说,他们早已熟稔熬过“寒冬”的姿势,只是姿势因人而异,略有不同。李思廉嘴上说不难受,但实际行动却无比诚实。对于2019年,富力地产原本定下了很高的销售目标:1600亿,相较去年的1300亿增加23%。半年后,宣之于众的权益销售额只有602亿元,目标完成度不及四成。面对如此业绩,今年8月的中期业绩会现场,富力地产董事长李思廉看上去依旧乐观,“谁说今年的市场差?没有很差。”此情此景,仿若半年前他对《中国企业家》所言:“没什么难受的”。但同样是李思廉,却亲自起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。该文件下发到全公司,提出2019年下半年的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,而且下半年原则上暂停拿地。这一幕和两年前相似,当时与万达的“世纪大并购”签约后,富力地产也曾给旗下地产在售项目压力,要求迅速回款。富力没能借收购实现“规模”上的弯道超车,“暂停拿地”的通知倒让曾经的“华南五虎”之一频上头条。其实选择裹紧“钱袋子”的房企并非只有富力。今年以来,尽管国内经济面临下行压力,但房地产并没有被视作短期刺激经济的手段。在坚持房住不炒的原则下,各地地产调控未有放松之势。但也并非所有地产公司都选择“冬眠”。从各梯队拿地销售比变化情况来看,销售水平在11强~50强之间的房企,拿地态度相对积极。对外宣称“规模刹车”的旭辉、阳光城(行情000671,诊股)等闽系房企,以及中国金茂、中梁、弘阳等围绕在“千亿”目标上的房企,其规模诉求依旧强烈,扩张态势未减。多家具有央企背景的地产开发商保利、中海、华润置地等也在此轮调控寒冬中“逆流而上”。某不具名的国内TOP10房企融资层面高管对《中国企业家》分析称,“不拿地能持续多久?不好说。现在信贷紧缩,什么时间放开,也不好说。”在他看来,融资收紧是房企拿地策略收紧的主因。“大房企融资渠道丰富,中小房企渠道有限,钱比较贵,会更注意收紧拿地。”“活下来、活得好,比规模更重要。”前述房企融资层面高管感慨称。小阳春成阳春面2019年刚一开年,地产公司就感受到了丝丝凉意,春节期间的返乡购房潮没有出现,一直到3~4月才出现比较明显的“小阳春”迹象,单月数据同比出现反弹。但很快,5月份数据马上转头向下,“小阳春”还来不及升温,就已降温。进入6月以后,地产行业期待的调控放松并没有出现,反而调控继续深入,尤其在资金端方面,坚持贯彻执行“房住不炒”的总基调,银保监会严控房地产信托、企业发债等融资渠道,房企海外发债也被严格限制。8月初,中国银保监会颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。多家银行及证券市场人士对《中国企业家》证实,8月底,多家银行收到窗口指导,自8月29日起,要求收紧房地产开发贷额度,原则上控制在2019年3月底时的水平。而据央行发布的开发贷数据,2019年8月末,房企开发贷余额是11.74万亿元,要减少至2019年一季度末的10.85万亿元。开发贷是地产公司所有融资方式中最快速、最高效,开发贷额度被限制规模,地产公司的资金压力陡增。“房地产融资的所有渠道都在变窄,开发贷收紧了,未来房地产市场肯定会有变化。”某银行机构分析人士称。一位央企背景TOP10房企人士对《中国企业家》透露,其已收到开发贷要压缩的消息,但具体何时正式落地、发文形式、规模要求等还不清楚。他注意到,“现在政府对地产融资的调控,不再单纯像之前单个部委(负责),而是住建部整体牵头,要求步调一致。”开发贷限额对公司是否有影响?近日,有万科投资者如此发问。万科董秘回应称,对风格谨慎、经营稳健的企业来说,融资环境适度收紧不一定是坏事。首先有利于土地市场回归理性;其次利率、信贷资源分配差异化程度可能提高,稳健、信用好的企业能获得相对优势。“融资方面还会收紧吗?肯定。收紧状况还会持续多久?说不清楚。”兴业银行(行情601166,诊股)市场相关人士如此回应《中国企业家》。在他看来,当前房企主要是以“稳”为主,策略上的大收缩大扩张都不太可能。不管龙头还是中部房企,求生是基础。“明智的应该是收缩,不怕死的才会扩张。就是自己不收缩,银行也会让他们缩。当然,账面有钱的土豪除外。”收紧开发贷的政策只是持续调控的一部分。有银行人士透露,早在年初,部分银行就已开始严控房企开发贷款。今年5月,银保监会颁布了“史上最严”的23号文,重点提及地产融资的违规清理,列出了房地产信托检查16大要点。日前,银保监会开出今年银行系统截至目前的最大罚单:中信银行(行情601998,诊股)因13项违法违规事实,遭罚没2223.6677万元。违规事由包括:以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目等。并且,从目前来看,并未有在金融层面放松监管的迹象。9月4日,国务院常务会议就确定加快地方政府专项债券发行使用的措施,带动有效投资支持补短板、扩内需。但也明确提到,专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。冰火两重天“本来下半年所有地产公司都会暂缓拿地。”中梁地产中部区域某融资层面人士告诉《中国企业家》,“现在国家对房地产调控得很厉害,融资渠道都被堵死了,开发商没钱,也拿不了地。”对地产行业的严格调控,不但在资金的“量”上,也在“价”上体现出来。据公开财报公告,今年房企融资成本整体走高,分化明显。600亿~1000亿规模房企融资成本集中在6.5%。中小房企的融资难问题将更加突出,但头部、央企房企融资成本相对较低。在过去,出现行业增速放缓,第二梯队房企往往以加杠杆方式,把握弯道超车机会。但本轮不同的是,面对多部门、多方调控,反而是奉行高周转模式的民企性质房企更难受。“房企资金缺口太大,才搞高周转。但现在碧桂园也不强制要求了,因为质量这一块不敢保证,万一出事就容易出大事故。”中梁地产区域投拓人士对《中国企业家》称,高周转情况下的公司发展太快,管理和机制都跟不上,控股公司和下面的区域公司、以及项目部管理容易脱节。前述人士言谈之中表达了自己的担忧。“现在中梁也遇到了这种瓶颈。”另有接近富力地产集团层面人士对《中国企业家》称,富力的调整策略虽然可以稳定资金,但也有后遗症。比如,可能会错过一些优质地块的拿地机会。“这个时候,房企会面临很多补库存方面的矛盾,继而影响后续土地的储备规模。”在这位人士还对富力能否完成销售目标有所担忧。“上半年业绩完成度不好,说明去库存效果不好,肯定会影响资金回笼。”在他看来,富力提到暂时不拿地,和公司本身以及行业情况都有关系。“富力收购了很多项目,本身对于资金的渴求程度就很高。而当前地产行业进入降温周期,公司不免陷入投资收紧和风险扩大的隐忧。”“开发投资的拐点已经到来。”某不具名的知名财经评论人对《中国企业家》总结称,“大型企业普遍收缩,说明企业相对保守的经营策略已经形成,这是后续其他房企需要积极研究的信号。”然而,当下大多数房企所言的“楼市寒冬”,并未体现在某些国企央企背景的开发商身上。他们天然具有的融资成本和资源获取优势,反而在寻找新机会。“(调控后)资金优势会进一步向国企央企倾斜,头部房企更加集中,TOP20至30强房企竞争态势趋严,营销(力度)会进一步加强。”某央企背景的房企投资业务相关人士对《中国企业家》称。其表示,政策趋紧后,尤其是一二线城市放松可能性较弱的背景下,部分三四线城市可能会迎来房企抢收。至于中海的拿地策略,他表示,“目前还是以勾地、大盘为主。”在前述人士看来,现在的调控是之前市场较热后的一种阶段性调整。“房企和市场都是周期性的,不要忘记这一点,就不会也不应该过于悲观。”在他看来,2016~2018年楼市的热度确实有部分政策利好的原因,如融资便利和棚改专项债,分别刺激了供应端和需求端。但从现在的宏观调控思路来看,“政府整体还是会向大基建倾斜,(因为)大基建会起到稳定器的作用”。地产公司的谨慎已经在土地市场上有所表现。来自东北证券(行情000686,诊股)的一份分析报告称,融资收紧影响自筹资金,进而拖累到位资金。随着今年三季度行业融资环境有所收紧,到位资金增速可能进一步下行,土地市场或将继续降温。数据以证,今年前7个月,房企购置土地面积及成交价款同比下降均接近三成。另有机构报告指出,今年8月,土地市场整体供求规模均下滑,土地出让金持续缩水,成交溢价率亦大幅下跌,流拍率连续3个月上升,土地市场整体热度下降。据国盛证券,今年上半年,全国共流拍8882块土地,较去年同期增加1558条,略高于2017年同期。一般而言,下半年土地流拍数量及面积往往会高于上半年。由此推断,下半年面临的土地流拍压力仍较大。虽然总体形势严峻,行业融资环境趋严、融资成本普遍上升,但位居TOP10的保利发展、中海地产、华润置地等央企地产公司,其加权平均融资成本反而下降。此外,信托作为民企投资拿地的重要融资端口,其收紧对央企国企影响不大。以至于有分析人士猜测,调控若持续,“不排除TOP10座次会生变”。暗度陈仓《中国企业家》综合统计上市公司财报、机构测评数据等公开资料后发现,2019年1~8月,克而瑞公布的TOP50房企中,拿地面积出现下降的房企多达28家,占比67%。其中,龙头房企拿地热度明显下降。TOP10房企拿地总面积约2.1亿平方米,同比去年下降近三成。开发商的谨慎在头部房企的管理层表态中同样可以看到。今年8月的中期业绩会上,万科称拿地较难,所以会谨慎;恒大表态要适度缩减规模,对拿地没有迫切性;融创则称,从4月已经开始收敛拿地,孙宏斌更直言,下半年已没有拿地指标了;龙湖称,未来还有很多机会。就富力前述文件提及的“下半年原则上暂停拿地工作”相关内容,李思廉解释:“整篇文是真的,但不全是这个意思。如果有特别的地也会看公司有否需求,因为大家还是想买大一点的地,但短时间内融资条件较紧。抽紧信贷环境,企业出于对自身的保护,保守一点也是正常的。”融创中国董事长孙宏斌的表态更加鲜明。“下半年我们基本上没有(拿地)指标,除非特别好的机会,不然在拿地方面目前是停止的。”孙宏斌称,“自4月底、5月初,公司严格控制投资节奏,停止了公开市场招拍挂的所有参与。在下半年,一定会严格控制整个投资节奏。”但地产大佬们的表态并非事实的全部。“孙宏斌就是那么一说。”融创某区域营销层面高管对《中国企业家》称。在他看来,融创“有专业的投资拿地团队和财务利润成本测算团队,好的地块、挣钱的地块肯定还是会出手。”“我们老板说不拿了,但我们上周拿了一块,下周还有一块。”融创某区域投资人士对《中国企业家》笑言。不过,相比往年,他今年“筹钱”的工作明显忙碌。“房企最近一片萧条,形势不好,得付出更多努力才能干下去。”龙头房企中,碧桂园未直接表达“收缩拿地”的意图。其常务副总裁程光煜称,碧桂园全年有1800亿元投资计划,按上半年投资节奏,下半年仍有充分预算。恒大明确提出,将减少土地款支出,并“适度缩减土地储备规模,进一步增加效益”。万科今年拿地策略的关键词则是“没有固定的拿地计划”。中期业绩会上,万科执行副总裁、首席运营官张旭表示,拿地多少的依据是“收了多少钱回来”,所以没有固定的拿地计划。不过,三四五线城市肯定不会进。他还表示,万科去年拿地不少,今年的开工面积和去年差不多,地产业务“应该会持续稳定发展”。同时,怀抱不同诉求的房企,在拿地策略上有不同把握。即使当下,也还是有地产公司选择逆势扩张。全力冲规模的中国金茂在2018年突破千亿,位居克而瑞销售排行榜第24位。公司总裁李从瑞提出,要快速进入房企前15名,并于2020年达成销售签约额2000亿元,跻身行业第一梯队。规模目标刺激下,中国金茂在土地市场动作积极。中报显示,2019年上半年,中国金茂获取项目的总建筑面积约888万平米,超过去年同期的548万平米。李从瑞表示,“上半年公司拿地保持了比较好的节奏,全年总体拿地将和去年持平。”2018年,中国金茂的拿地总额为896亿元。同样对规模有强烈诉求的弘阳地产,在今年上半年共获取35幅地块,新增建筑面积达407万平米。除去总体土储面积同比去年增加两成外,其土储扩张速度也高于去年同期近两成。不过,合作拿地目前占弘阳整个拿地比例的91%。8月29日,在弘阳地产2019年上半年业绩会上,弘阳地产执行董事兼行政总裁何婕强调,“合作拿地依然是(公司)坚持的战略”。号称“下半年不拿地都可以”的旭辉,仍在寻找机会扩储。今年前七个月,旭辉共新收购40个新项目,新增土地储备878万平方米,预计新增货值1370亿元。刚刚过去的8月,旭辉又新获得5个宅地项目。9月3日,旭辉还以总价9.38亿元、溢价率9.6%,获得沈阳两宗回炉宅地,总建筑体量约16.45万平方米。这些地产公司为何继续拿地冲规模?熟知地产公司融资方式的某金融机构人士表示,“大银行、大机构只跟前二三十家头部地产公司合作,没有大金融机构支持,其余的地产公司都只能被动缩规模。地产说到底是金融业的延伸,离开了金融机构的支持,地产公司就什么都不是。”虽然调控继续趋严、融资继续趋紧,绝大部分地产公司们忙着抓回款、保现金流,谨慎看淡后市,但也有趁机扩张的。对于所有经历过数轮调控周期活到现在的地产老板来说,早已熟稔熬过“寒冬”的姿势,只是姿势因人而异,略有不同。

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  • 万达4名管理人员贪腐近亿元被开除!王健林很生气 训话半个小时

    万达4名管理人员贪腐近亿元被开除!王健林很生气 训话半个小时

    军人出身的王健林,眼里揉不得半粒沙子。然而,金钱滋生腐败,天量资金则滋生巨额腐败。身处资金量庞大的地产业,万达也不能幸免。尽管万达建立了强大的审计队伍,但是内部腐败的问题还是时有发生。据万达官网,8月30日,万达集团发布内部公告称,4名管理人员严重违反集团制度,向商户、供方及员工索贿,金额巨大,已涉嫌犯罪。目前,万达均与上述4人解除劳动关系,并移交司法。万达集团官网截图每经小编注意到,不止万达,从2018年开始房企掀起了一场反腐风暴,涉及朗诗地产、雅居乐等。一名TOP10房企的首席财务官曾对每日经济新闻记者表示,“人的因素是最复杂的因素,人性是复杂的。只要有人,腐败就会发生。”在未来很长一段时间,内部反腐仍将是房企持续探寻的课题。4名管理人员涉贪腐被移交司法王健林训话半个小时8月30日,万达集团发布内部公告称,8月30日万达集团召开了廉洁与遵章守纪教育大会,经集团审计中心查实,商管集团原总裁助理兼华南运营中心总经理王某、武汉区域原招商营运副总经理密某、黄冈万达广场原总经理付某、孝感万达广场原招商营运副总经理张某严重违反集团制度,向商户、供方及员工索贿,金额巨大,已涉嫌犯罪。目前,万达均与上述4人解除劳动关系,并移交司法。据封面新闻报道,万达集团这起腐败窝案发生在武汉,涉及金额总数近亿元,主要在华南运营中心总经理王某任职武汉期间发生,区域管理层联同地方单店,操纵投标、入股多家出租商户,调任之后仍然收受中标单位的贿赂。据接近万达的人士透露,这次廉洁大会上,在审计部通报了案情之后,王健林非常生气,发表了时长半个小时的讲话。同时他表示,万达集团坚决打击腐败行为,严惩违法人员,通过加强制度建设、采用科技信息化手段堵塞漏洞、防治腐败,要求全体员工坚守廉洁底线。一位业内人士称,商管口线,和租户租金直接打交道,历来是比较容易滋生贪腐事件。此前,万达商管条线也曾爆发过贪腐案,有项目管理人员向商户乱收费,建立小金库。武汉汉街万达广场具有标志性意义。这个商场是万达广场的全国一号旗舰店,是万达集团首家奢侈品购物中心。开业的时候,王健林曾称该项目是最奢华的万达广场。王健林唯一直管的审计部员工:真的是怕军人出身的王健林,一直信奉从严治理之道。王健林曾在一次演讲中特别指出:万达建立了一支强大的审计队伍,我个人在集团不分管具体业务,唯一管的部门就是审计部,审计部就相当于万达集团的纪委。这支团队忠诚、严谨、能力强,在集团内树立了权威,具有很强的威慑力。据万达审计监督微信公众号披露,王健林对占小便宜、贪污腐败、舞弊零容忍。所以他送给万达高层6个字:勤奋、团结、廉洁。万达信奉审计是一种哲学。没有约束,“人性本并不善”。所以,审计是必须的!在万达,对于腐败和舞弊始终都是保持高压的态势,任何人不得触摸,一旦触摸,发现一起处理一起。中国企业家杂志曾报道,一名万达前员工表示,“我们对审计部门的主要感受是怕,我们希望永远不要和他们那边(审计中心)的人有交集。因为当他们找到你的时候,基本上没有什么好事儿。很多人对‘审计中心’真的……真的……是怕。”王健林在诸多公开场合表达了“无法容忍腐败”的态度,“反腐把国有企业的无边界扩张遏制了,通过反腐把很多官商勾结从市场上扫走了,大幅度降低了市场上的不公平现象。”不过,最近几年万达内部的腐败情况还是时有发生。2018年1月21日,王健林在对2017年工作做出总结时称,反腐卓有成效,“审计中心去年查处263起违规事件,解除劳动关系129人,司法立案三起,为企业挽回损失1.3亿元”。据多家媒体报道,2018年8月1日上午,在建国门的万达总部,两名万达高管被朝阳警方带走。据悉,此次案件或与安徽的项目有关,项目公司以销售去化有困难为由串通集团高管放宽审批权,将房子以极低的折扣卖给了外部供应商,从中赚取差价。此次共牵涉区域公司、集团公司20余人,集团高管个人非法所得金额高达千万。“拿回扣”是常见现象“一个营销总贪6000万”房企的内部腐败并不是偶发性事件。一名TOP3房企的人士曾告诉每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者,正常情况下,每家房企每年都会有因为反腐被抓的人,“公司内部设置了审计检查部门,那么多环节,买地、营销,工程采购,每个环节都可能滋生腐败。”一名在房企负责营销版块的人士也形容,在营销费用上,“拿回扣”在行业是一种很常见的现象。据第一财经报道,有地产总裁表示:“一个项目营销总直接贪了6000万,我们的项目土地价格只有隔壁项目的一半,利润率至少有60%,但是最后测算只有正常的利润水平。因为那个营销总贪污太多,我们直接报案。”朗诗地产今年5月公告,邓敏在担任成都公司常务副总经理等职务期间,在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪,情节严重,本公司发现后立即向司法机关报案,司法机关现已对邓敏采取逮捕强制措施。2019年1月,雅居乐地产集团海南区域总裁简毓萍和雅居乐地产集团广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪双双被罚,简毓萍被开除解雇、蔡小鹏被劝退。内部的反腐文件显示,雅居乐集团海南区域总裁简毓萍担任海南区域营销部负责人期间,多次收受外部人员巨额贿赂,利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利,其行为已严重违反公司制度并损害公司利益,构成重大廉政违纪,并且涉嫌刑事犯罪。这些都是公开高调反腐的案例,事实上,房企的内部反腐多数时候都是悄悄地进行。“之前老板很器重的一个人,审计时发现了他有问题,但没有细查,就让他走了。也没对外说。”一名TOP30房企的中层管理人士告诉记者。“内部其实时不时就会有案例出来”,一名深耕旧改领域的房企人士指出。他提供了两个案例,“有的项目是烂项目,高管收了钱,利用自己职位便利骗老板吹成了好项目”,还有的“旧改项目出现了员工和村里勾结合作欺骗公司的行为”,都很常见。如何减少腐败:信息化系统、分权房地产是一个资金涌动的行业,人们总是很难拒绝金钱的诱惑。如果不从制度的设计上减低腐败现象的发生,长远来看,将持续侵蚀企业的利润,甚至对企业形象带来负面影响。一名TOP10房企的中层管理人士分析其所在企业利润率高于同行的原因时指出,“区位相同、产品类似的两个盘,为什么我们利润率能高于竞品?很简单,中间过程竞品(利润)被消耗掉了。”他提到了一个因素,即是信息化系统的搭建使得企业内部的信息流动更加透明,每个环节的节点,资金流出流入,从这个系统上看得一清二楚,他认为,在这种信息公开透明的情况下,能被私下作手脚的可能性将会大大减低。可供印证的是,万达审计监督中心官方发布的消息也提到,万达审计提效有赖于对信息化和新媒体的敏感与应用,“万达各系统都开发了很多业务软件,借助这些软件审计人员足不出户也可以发现审计线索。”信息化系统的应用,只是内部反腐的一小步。明源地产研究院执行主编艾振强此前在接受每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者采访时提到,目前曝光出来的都是知名企业,它们的信息化建设在业内都是领先的,“(信息化)只能在一定程度上缓解(腐败)。”艾振强指出,房企内部反腐的方式无外乎将审计监察部门独立,提供有奖举报等方式来加强相关的工作。从房企内部的人士来看,制度健全也是十分重要的反腐方式。多名接受记者采访的人士在看待内部反腐的问题时均提到,要对权力进行约束,“分权”是他们提到的高频词。“说到底还是人的问题”,上述负责营销的人士指出。他认为,要尽可能减低腐败的可能,最行之有效的方法是“分权”,营销部门、集团公司分别都有建议权,“看起来所有人都说得上话,但实际上所有人都说不上话。”“一个乙方基本要搞定大多数人,才能确认自己中标,但这样子代价太高,还不如不做。”上述负责营销的人士续称。“做简单不做复杂,做透明不做封闭,做规范不做权谋。”上述房企TOP3人士总结道。

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  • 央行全面降准!5连阳A股又要沸腾?还这样影响楼市、债市!

    央行全面降准!5连阳A股又要沸腾?还这样影响楼市、债市!

    周五A股收盘后资本市场迎来重磅消息,央行宣布降准,而且是四年来第一次普降+定向的双降!今日,央行表示,为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。在此之外,为促进加大对小微、民营企业的支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,兼顾内外平衡,加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕,保持广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。此次降准释放多少资金?央行表示,此次降准释放长期资金约9000亿元,其中全面降准释放资金约8000亿元,定向降准释放资金约1000亿元。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的法定准备金率为6%,是金融机构中最低的,已处于较低水平,因此此次全面降准不包含这三类金融机构。降准是否意味着稳健货币政策取向发生改变?此次降准与9月中旬税期形成对冲,银行体系流动性总量仍将保持基本稳定,而且定向降准分两次实施,也有利于稳妥有序释放资金。因此,此次降准并非大水漫灌,稳健货币政策取向没有改变。此次降准如何支持实体经济?此次降准释放资金约9000亿元,有效增加金融机构支持实体经济的资金来源,还降低银行资金成本每年约150亿元,通过银行传导可以降低贷款实际利率。定向降准是完善对中小银行实行较低存款准备金率的“三档两优”政策框架的重要举措,有利于促进服务基层的城市商业银行加大对小微、民营企业的支持力度。这些都有利于支持实体经济发展。此前国常会传出相关信号国务院总理李克强9月4日主持召开国务院常务会议,部署精准施策加大力度做好“六稳”工作;确定加快地方政府专项债券发行使用的措施,带动有效投资支持补短板扩内需。其中,会议指出,坚持实施稳健货币政策并适时预调微调,加快落实降低实际利率水平的措施,及时运用普遍降准和定向降准等政策工具,引导金融机构完善考核激励机制,将资金更多用于普惠金融,加大金融对实体经济特别是小微企业的支持力度。9月5日,金融委召开全国金融形势通报和工作经验交流电视电话会议。刘鹤强调,要按照党中央、国务院决策部署,在金融委统一指挥协调下,压实金融机构、地方政府和金融管理部门的责任。金融管理部门要强化监管责任,加大逆周期调节力度,下大力气疏通货币政策传导机制,加强金融与财政政策配合。长城证券(行情002939,诊股)认为,国常会重提“普遍降准”,打开了货币政策进一步宽松空间。在今年1月4日官方也曾提出“全面降准”,当日央行即宣布降准。此次国务院常务会议明确提出,要及时运用普遍降准和定向降准等政策工具。这无疑给市场释放了明确信号,打开了货币政策进一步宽松的空间。另外,在央行改革LPR利率报价机制之后,市场对于接下来通过MLF利率的调整来引导LPR下行也存在一定预期。9月7日与9月17日将分别有1765亿元和2650亿元两笔MLF到期。对股市影响国信证券(行情002736,诊股)认为,本世纪以来央行曾分别于2008年9月、2011年12月、2015年2月以及2018年4月全面降低存款类金融机构的存款准备金率(2019年1月份央行同样进行了全面降准,但因据上次降准不足一年,不单独讨论),历史经验显示,A股市场在央行启动降准后的一个月延续跌势的概率稍大,而在首次全面降准后的三个月和六个月内涨跌的概率各占一半。从申万各行业的表现来看,在央行首次全面降准后的半年内,房地产和医药行业表现相对较好,而采掘和非银金融行业表现相对靠后。不过,今日降准消息一出来,富时中国A50指数就直线上涨,一度涨近1%。对楼市影响易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次央行明确,将继续实施稳健的货币政策,不搞大水漫灌,充分体现了货币政策的导向,即流动性充裕和稳健运行的导向继续实施,这对于后续包括房地产在内的产业都有积极的影响,更应该理解为是房地产业的一个积极信号。其对于房地产业的影响具有以下几点。第一、房地产业相对来说更容易受货币政策的直接影响。从历次降准等货币政策的调整看,实际上都会对房地产业形成积极的影响,至少在银行贷款、市场预期、房价坚挺等方面,都会带来非常直接的影响,市场悲观情绪显然会降低。第二、从当前9月份的市场交易情况看,房企已经在开始积极推盘,即供应量开始增加,从实际情况看,受货币政策的调整影响,银行贷款的积极性会增加,这也会对后续房地产市场的交易形成较好的支撑作用,进而带动市场交易上升和行情的活跃,相关房企的去库存目标相对更容易实现。第三、后续要警惕房价重新炒作的风险,实际上房价一涨就容易引起各类调控的升级,所以各地房地产运行中,应该充分利用此次宽松的货币流动性来拉动刚需购房需求和合理的改善性购房需求,但要防范各类中介和代理机构虚假营销和怂恿购房者签约的情况。尤其是要在此次政策利好的大框架下,对于房地产交易秩序需要进一步稳定,以真正夯实房住不炒的政策导向。对债市影响华鑫证券认为,全面降准对利率债利好有限。第一,对流动性的影响可能主要在结构而非总量,在以疏通货币政策传导机制的货币政策基调下,降准并不一定意味着流动性的总量扩张,降准可能部分用于置换MLF到期,一方面降低银行的资金成本,另一方面改善流动性的投放结构,更多惠及中小银行。第二,逆周期调节力度增大,以及明年财政发力前置基本得到确认,经济保持合理区间运行的韧性有望加强,利率债蕴含的经济悲观预期可能更加难以兑现。认为短期10年期国债利率维持低位震荡,远期利率可能承压。专家火速点评经济学者、东北证券(行情000686,诊股)研究总监付立春:开启降准稳经济资本信号信心意义大为支持实体经济,特别是小微和民营经济央行宣布降准全面0.5个百分点部分1个百分点。中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。逆周期调节、保持流动性充裕,降准并不意味着全面的货币政策宽松。中国人民银行表示将继续实施稳健的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,兼顾内外平衡,加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕。近万亿资金松绑,银行流动性及利率压力有望释放。此次降准释放长期资金约9000亿元,其中全面降准释放资金约8000亿元,定向降准释放资金约1000亿元,降低银行资金成本每年约150亿元,通过银行传导可以降低贷款实际利率。此次降准在趋势上符合市场预期,在时点上略超出预期。这一定程度上印证了金融供给侧改革和国际金融安全竞争中,资本市场更加重要的战略地位。对资本市场此轮反弹及未来稳定发展升级的信心都有比较大的促进作用。降低存款准备金率与利率LPR市场化改革一起成为央行进行调控的主要工具。比起传统意义上的存贷款基准利率的下调这种降息,降低存准率更加直接和具有针对性。降准可能逐渐成为主要的货币政策对冲工具,为了应对复杂化的国际环境以及经济潜在风险,预计未来降准仍有空间。基岩资本副总裁范波:货币政策总体取向并没有变化我们倾向认为货币政策总体取向并没有变化,但会更加凸显资金面维稳的意图,预计流动性大趋势维持稳定。当前创业板上市公司业绩明显改善,在宽货币、减税降费等逆周期政策的环境下,特别是考虑到政府持续对中小微企业进行各项政策支持,成长股的业绩情况和投资者情绪都出现了一定的边际改善。A股五连阳,北上资金本周净买入280亿!本周利好消息不断,A股收获五连阳。本周北上资金合计净买入280.08亿元,为历史第2大单周净买入。这也是北上资金连续第4周净买入,并且净买入额呈跳跃式增长,本周净买入超过前3周的总和。在历史上北上资金单周净买入超200亿元的有6次,今年就占3次;北上资金历史单周净买入前10名,今年就占6位。现在降准消息落地,下周A股是否继续气势如虹?拭目以待。降准之后还会降息吗?降准来了,市场更加关注央行是否会降息。中信证券(行情600030,诊股)债券研究团队此前表示,从2018年以来的降准政策实际上效果并不明显,其原因在于货币政策的传导渠道不畅,要通过引导LPR下行来降低实际利率水平,而LPR下行的空间仍然需要降息等落地才能打开。降准和降息是否二选一?从历史上看,降准和降息并不互斥,而立足当下,降息是在综合考虑国内外因素下的顺势而为,同时可作为一个观察LPR改革机制的契机,反而可以为后续降息铺路。中信证券表示,对于我国而言,当前中美政策利率利差和中美10年国债利差均在走阔,这也给国内降息打开了空间,若美联储9月份继续降息,则央行选择降息的概率将明显增大。那么,此前国常会为何只提“降准”而未直接提及“降息”?招商证券(行情600999,诊股)认为很可能仍是考虑到目前仍面临的稳汇率约束,近期逆周期因子的作用效果创下了年内新高,而相较于MLF利率的调整,准备金率理论上仍属于中性冲销工具并不会带来额外的压力。MLF利率等政策利率的调整,预计最快至本月中才会出现。

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  • 筑好调控“大坝”央行全面降准 9000亿巨资如何影响股市楼市?

    筑好调控“大坝”央行全面降准 9000亿巨资如何影响股市楼市?

    降准靴子落地。9月6日晚,央行网站消息,为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。此外,为促进加大对小微、民营企业支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。央行负责人表示,此次降准释放长期资金约9000亿元,其中,全面降准释放资金约8000亿元,定向降准释放资金约1000亿元。这将对股市、楼市产生何种影响?1全面降准+定向降准在业内看来,央行采取“全面降准+定向降准”的组合方式,体现了总量政策的结构性调节功能,是一次精准的定向调控行为。“通过全面降准+定向降准,既可以向整个金融体系释放长期低成本资金,又可向中小银行额外注入部分长期流动性,减轻其负债压力并降低负债成本,进一步缓解中小银行货币创造的流动性约束和利率约束。”新网银行首席研究员董希淼对《国际金融报》表示。对于“额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点”,董希淼分析,一般而言,仅在省内经营的城商行资金实力较弱,流动性相对紧张。对它们实施定向降准,可以较好缓解流动性分层压力,流动性调节也更高效精准。“下一步,应基于‘三档两优’存款准备金率政策框架,继续通过定向降准等,对包括城商行在内的中小银行实行较低存款准备金率。”董希淼称。民生银行(行情600016,诊股)(港股01988)首席研究员温彬也对《国际金融报》记者表示,“及时进行普遍降准,可以有效降低银行资金成本,引导银行在新的LPR机制下缩减点差,从而降低实体经济融资成本,预计在9月20日LPR一年期报价利率会下降5个BP至4.2%。”2后期降息概率增大随着降准的靴子正式落地,后期是否会降息也成为市场再次热议的“焦点”。“仅靠降准是不够的,下一步将是公开市场降息。”中泰证券首席经济学家李迅雷认为,从过去几次降准经验看,降准尽管能短期释放免费的资金,致使短端利率下行,但很快央行又收水,将利率拉升回来。李迅雷进一步分析,这主要因为央行公开市场操作利率是短端市场利率的底,所以公开市场利率不降,短端市场利率就很难进一步下行,银行负债端成本也会居高不下,这最终会阻碍1年期LPR的下行空间。“在经济的下行压力之下,我们判断公开市场的降息是注定要做的,仅是时间问题,9月两次MLF到期,就是可能的时间窗口”。华泰证券(行情601688,诊股)李超团队也认为,降准之后预计还会有降息。“9月4日的国常会定调暗示降准之后还会有降息,未来央行大概率降低MLF利率以引导LPR下行,预计降息空间在15BP。”李超团队指出,利率市场化的加速推进,逻辑来自供给侧降成本而非需求侧,也就是通过利率市场化两轨合一轨,将贷款市场报价利率(LPR)与政策利率挂钩,提高利率传导效率,通过降低政策利率引导企业融资成本下行。不过,央行也强调,将继续实施稳健的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,兼顾内外平衡,加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕,保持广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。3股债双牛行情可期从市场对本次降准的反应来看,多数专家对资本市场后期走势持有乐观态度。在东北证券(行情000686,诊股)研究总监付立春看来,此次降准在趋势上符合市场预期,在时点上略超出预期。付立春称,“从时点略超预期来看,一定程度也印证了在金融供给侧改革和国际金融安全竞争中,资本市场具有更加重要的战略地位,并对资本市场此轮反弹及未来稳定发展升级的信心均有较大促进作用。”前海开源首席经济学家杨德龙认为,此次降准属于逆周期调节措施,具有很强的针对性,有力地提振了市场信心,对当前股市属于重大利好,有利于行情进一步走高,“金九银十”行情必将更加强劲。温彬表示,此次降准利好债市,也会提振资本市场信心。此外,对人民币汇率而言,鉴于9月18日美联储降息在即,中美无风险收益率利差仍然较高,人民币兑美元汇率将保持稳定。“9月的内外政策因素有利于A股市场运行,投资环境将大幅改善,新一轮上涨行情将形成,引领A股市场上行的驱动力就是‘金融+科技’。”方正证券(行情601901,诊股)首席市场分析师赵伟分析。长城证券(行情002939,诊股)研报指出,此次降准落实了国常会“普遍降准”的要求,符合市场预期。“进一步的宏观刺激政策有望在第四季度加码,随着内外部宏观层面预期的好转,国庆节前股债双牛行情可期”。4大坝已筑,楼市影响有限那么,此次降准是否会对楼市产生一定刺激?多位接受记者采访的业内人士普遍认为,降准对楼市影响有限,资金难以作用到楼市。中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者分析,“此次降准绝不是为了刺激房地产,早在降准前监管层就已多次针对房地产收紧政策,筑大坝,避免资金流入房地产。”张大伟指出,仅2019年7月,各种针对房企信贷收紧的政策便不断涌现,甚至针对楼市政策及表态多达25次。从全年来看,截至8月底全国房地产调控政策高达367次,与去年同期的315次已上涨17%,累计调控次数已刷新了历史记录。“随着收紧政策的持续发布,2019房地产金融政策的收紧将成为楼市最主要特点,房地产调控再次升级”。“在当前情况下,降准对楼市影响有限。”张大伟表示,虽然从历史来看,只要降准便能缓解房企资金紧张压力,也给房地产市场带来一定利好,但此次央行降准的目的很明确,那就是要确保对小微企业的扶持,精准向实体经济注入“血液”及活力,而不是给楼市喘气的机会。不过,张大伟也称,“虽然央行目的明确,但也难以避免楼市会有一定程度的受益。整体来看,市场有望平稳,2019年楼市政策基本面依然保持较紧状态,对于未来货币政策是否会全面转向还需后续保持观察。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,在原有相对偏悲观的房地产走势判断基础上,后续实际楼市运行过程或稍微改善,表现在量价方面会略有反弹。

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  • 楼市入秋 房企加紧“御寒”

    楼市入秋 房企加紧“御寒”

    中秋将近,天气微凉。各大房企年中业绩会刚刚散场,喧嚣过后,楼市也渐渐冷了下来。在中报亮眼数据的背后,各家冷暖自知。即便年初大家已有意识地放慢了前进的脚步,但由于各大房企拟定的全年目标本身就不高,因此上半年的销售完成情况普遍仍维持在目标销售额的40%左右。上海易居房地产研究院数据显示,今年8月,4个一线城市成交面积环比下降19%,同比下降16%;18个二线城市成交面积环比下降10%,同比增长6%;18个三四线城市成交面积环比下降4%,同比下降17%。其中,8月百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%,更是低于1月-7月均值。TOP30房企中,有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年,百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。楼市真正入秋。下半年基本暂停拿地从往年经验来看,刚经历了6月的业绩冲刺之后,7月和8月的楼市出现降温并不令市场意外。市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”,毕竟不少房企习惯的上下半年销售比例为“四六开”,因此无论上半年业绩完成得如何,各大房企依旧对下半年完成业绩目标很有信心。但今年的市场下滑,还有一个不可忽视的背景,即调控继续施压,融资渠道大幅收紧。7月30日召开的中央政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央控制房价上涨的决心,业内普遍认为下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为零。同时,在资金端,央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。日前,监管部门又严令限制资金流入房地产行业,特别是近年来炙手可热的ABS融资、房地产信托。即便各大港股上市公司热衷的海外融资渠道,也变成了“只能用于借旧换新,不得增发新债”。受此影响,开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。在今年的中期业绩会上,一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外,包括富力、旭辉在内的多家房企掌门人,均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。事实上,即便没有表明“暂停拿地”,但不可否认的是,越来越多的房企在今年中期业绩会上释放出谨慎乃至收缩的信号。例如,龙头房企万科将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落;碧桂园(港股02007)则称,未来要看机会均衡布局、分散风险。土拍“量价齐跌”房企的谨慎态度,第一时间直观地反映在了土拍市场。8月29日,南京国土局集中拍卖了11幅地块,总出让面积达56.5万平方米,起拍总价超158亿元,其中,涉宅地块多达8幅,出让总面积超56万平方米。这样的土地出让规模若放在上半年,恐怕又会引发一场房企间的史诗级抢地大战。但令人意外的是,此次土拍最终有7幅地块以底价成交、1幅地块流标。不止是南京,即便是当前炙手可热的粤港澳大湾区,下半年来“底价成交”和“流拍”现象都已屡见不鲜。上海易居房地产研究院数据显示,2019年8月,40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米,环比大幅下降16.9%,为3月份以来首次环比下降,同比大幅下降17%。土地出让金方面,8月40个城市土地出让收入为1933.7亿元,环比下降30.3%,同比下降11.2%。由此看来,7月30日中央政治局会议的定调可谓立竿见影,且这一降温态势恐非一朝一夕。联讯证券分析师李奇霖在研究报告中预测,在监管全面封堵房企融资的当下,后续房地产投资大概率会出现加速下行,且这一趋势可能会持续到明年年中。不过,有业内人士向《国际金融报》记者表示,房企获取土地是有周期性的,为了在年底实现结转,不影响年报的利润和现金流情况,大家本就习惯于上半年拿地,下半年回款,所以“下半年基本暂停拿地”不一定是市场下行的变现,而是一种常态。财经评论员严跃进也向记者分析称,一方面,这与上半年土拍市场火热有很大关联,不少房企上半年以及过往剩余土储已十分充足;另一方面,也确实与开发商所谓的“拿地周期”有关。不过,在严跃进看来,即便受房企的拿地周期影响,这一状况在往年并未表现得如此明显,也不会有多家房企明确表示“基本暂停拿地”。“今年政策影响较大,特别是融资政策,融资越难就意味着融资成本越高,土储越高,占用的资金也越大,这也是今年大家都强调土储适中、加快周转,而非越高越好的原因”。进入全员卖房时代一边是来自销售规模的增速压力,另一边是融资、销售受限,房企陷入了两难的尴尬之境。特别是对于不少正处于规模冲刺关键时期的中小型开发商而言,随着行业集中度进一步加剧,其正面临生死存亡的关键时期,开启“全员卖房时代”的营销模式,成了打胜这场战役的有力武器。时代地产就是其中一员。日前,市场有传言称,时代中国公司下达卖房指标,要求从普通员工到副总裁都要完成卖房指标,若在规定时间内完成不了就会被裁员。随后,时代中国快速回应称,这实为房企现在通行已久的全民营销,公司只是号召发动大家积极宣传、推荐公司项目;且裁员信息不实,公司并没有下硬性的指标要求。虽说裁员是假,但全员卖房是真。这一无奈的举措背后,所映射的或是中小型房企在市场下行压力下对于营销业绩渴求。面对政策压力,虽然碧桂园、万科等龙头房企可以不慌不忙地指出要有质量的发展,但那些还在全力冲刺“千亿”的众多房企,则不得不顶着压力,逆水行舟,继续做大规模。例如,年初定下千亿销售目标的美的置业(港股03990),在上半年销售规模完成度达47%的基础上,仍表示要加快去化。美的置业高级副总裁徐传甫在业绩会上表示,现在整个公司正采取各种措施,从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动,保证千亿目标实现。在下半年的销售策略中,“一盘一策、抢收市场”,“持续打造自销渠道”等也被美的置业分列出来。此外,《国际金融报》记者还注意到,为应对当前市场下行周期,越来越多的房企选择牺牲部分利润,转而选择“合作模式”来冲击规模。在禹洲地产(港股01628)的年中业绩会上,谈及今年上半年合约销售额284.74亿元中的权益占比,首席财务官邱于庚坦承,今年上半年,公司为了冲规模,做了些牺牲,适当调整了权益占比,由去年的70%降至60%左右。不过,邱于庚强调,冲破千亿后会慢慢把权益提上来。严跃进认为,一方面,在调控深入、融资收紧的大背景下,大房企普遍选择主动控制扩张速度,提前储备现金流过冬;另一方面,行业分化的加大在所难免,因此中小房企为了继续扩大规模,提升自身的行业影响力,在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下,寻找具有优势且能互相借力的同行或金融机构合作共同开发,不失为一种有效的解决方案。

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